🏠南通南辰濠郡二手房深度｜价格趋势+优缺点全测评，附购房指南

🌟【小区概况】

南辰濠郡位于南通市崇川区濠河南岸，是交付的高端改善型住宅区，总户数约1800户，由中建地产开发。小区占地12.3万㎡，容积率1.8，绿化率35%，采用新中式园林设计，配备恒温泳池、儿童乐园、健身步道等设施。作为濠河风光带畔的"亲水社区"，推窗即见景观阳台，居住体验感极佳。

🚇【交通配套】

📍核心区位：距离南通市政府约1.5公里，地铁1号线濠河站D口步行8分钟

🚌公交路线：18路/35路/503路直达，3站直达狼山景区

🛣️自驾优势：紧邻北濠河西路，5分钟上沿江高速，20分钟直达苏通大桥

🛒【商业生态】

🏥医疗：1公里内三甲医院（南通大学附属中医院崇川院区）

🛒商业：自带约3万㎡商业综合体（已开业品牌：永辉超市、星巴克、孩子王）

🍴餐饮：沿濠河路聚集20+网红餐厅（推荐：小城故事、老码头海鲜）

💰金融：中国银行、建设银行24小时自助银行网点

🎒【教育资源】

👶幼儿园：小区配套省级示范园（通过验收）

📚小学：崇川区实验小学濠西校区（学区房划片确认）

📚中学：南通中学通州湾分校（正式招生）

💰【价格走势】

📊数据：

1-3月均价：1.68-1.72万/㎡（春节促销）

4-6月均价：1.75-1.79万/㎡（学区房政策出台）

7-12月均价：1.80-1.85万/㎡（金九银十冲高）

🔥当前市场：

🏷️二手房挂牌价：1.78-1.88万/㎡（带精装修）

📈同比上涨：+12.3%（链家数据）

🎯热销户型：建面128㎡四房（成交占比47%）

🎯冷门户型：建面98㎡三房（空置率18%）

⚖️【优缺点全测评】

✅核心优势：

1️⃣ 濠河景观资源不可复制（每天节省200元物业费）

2️⃣ 双地铁上盖（1号线+规划中的5号线）

3️⃣ 优质学区保障（崇川区排名前三）

4️⃣ 精装修交付（品牌：东鹏瓷砖+科勒卫浴）

❌潜在问题：

1️⃣ 物业费偏高（2.8元/㎡·月）

2️⃣ 车位配比1:0.8（现价8-12万/个）

3️⃣ 晚间江海大道施工影响（计划改造）

4️⃣ 部分楼栋存在漏水投诉（主要集中在交付批次）

📝【购房避坑指南】

1️⃣ 必查项：

① 楼层：优先选择6-18层（景观最佳）

② 单元：避开3单元（电梯超载投诉多）

③ 面积：注意公摊系数（实测128㎡实得125㎡）

2️⃣ 谈价技巧：

👉🏻 旺季（3-5月）议价空间5-8%

👉🏻 淡季（11-1月）议价空间10-15%

3️⃣ 贷款方案：

🔥公积金组合贷：首付30%+公积金贷（利率3.1%）

🔥商业贷款：首套利率3.875%（最低纪录）

4️⃣ 限售政策：

🚫 市区限购政策：社保满2年可购

🚫 学区房限售：起学位锁定8年

💡【未来价值预测】

📈利好：

1️⃣ 南通新机场（2040年规划）

2️⃣ 崇川区"教育强区"建设（新增3所小学）

3️⃣ 濠河景观带升级（启动二期工程）

📉风险：

1️⃣ 预计新增2所保障房（影响周边房价）

2️⃣ 地铁5号线可能改线（需关注规划）

📌【真实房源案例】

🏷️房源A：

📍楼栋：12号楼（交付）

📍户型：建面135㎡四房两卫

📍总价：252万（单价1.85万/㎡）

📍优势：南北通透+双阳台+电梯品牌三菱

📍劣势：距离幼儿园仅80米（偶有噪音）

📌房源B：

📍楼栋：9号楼（交付）

📍户型：建面157㎡五房两卫

📍总价：294万（单价1.87万/㎡）

📍优势：全明户型+双电梯厅+江景阳台

📍劣势：物业费累计上涨15%（）

📱【看房小贴士】

1️⃣ 最佳时段：工作日上午10点（避开装修噪音）

2️⃣ 必带物品：身份证+购房合同（验资预审）

3️⃣ 注意事项：

🔸实测层高：标准层2.95米（loft层3.15米）

🔸储物间：每户配建8㎡（需提前确认产权）

🔸停车位：优先选择地库车位（月租380元）

🔑【建议】

对于改善型家庭：优先选择后交付的次新房，总价控制在300万以内可考虑置换

对于投资客：建议持有周期≥5年，重点关注江海大道改造进度

对于首套房：建议选择首付预算≤200万，利用公积金贷款降低月供

📢【互动话题】

南通买房经验交流 濠河沿线房价走势 南辰濠郡优缺点讨论

👇🏻在评论区留下您的购房意向，获取《南通学区政策白皮书》