巧克力公寓二手房深度：学区地铁双优的刚需买房指南（附最新房价）

【小区概况】巧克力公寓位于浦东新区金桥板块核心区，占地面积约12万㎡，由3栋18-26层高层住宅组成，-分批竣工。作为金桥"教育+交通"双优的成熟社区，现房状态和全明户型设计使其成为区域内二手房市场热门标的。社区内部配备儿童乐园、健身中心、快递驿站等设施，绿化率达35%，物业费2.8元/㎡·月。

【交通优势】

1. 地铁网络：步行800米达6号线金桥站（5分钟直达陆家嘴），10号线碧云路站（1.2公里，8分钟）

2. 主干道覆盖：紧邻金桥路（东西向）、碧云路（南北向），自驾5分钟进入中环

3. 客运枢纽：小区东门设公交首末站，覆盖沪陕线、东金线等12条线路

4. 物流配套：3公里内3大商业综合体（金桥国际/碧云体育公园/源深广场）形成生活闭环

【教育资源】

• 幼儿园：小区自带双语幼儿园（投用）

• 小学：金桥第一小学（对口初中为上海中学东校）

• 初中：上海中学东校（中考重点率37.2%）

• 高中：上海外国语大学附属外国语学校（民办，需摇号）

【商业配套】

1. 10分钟生活圈：金桥国际广场（商业体面积13万㎡）

2. 15分钟商圈：碧云体育公园商业街（永辉超市+盒马鲜生）

3. 20分钟核心商圈：世纪大道金融区（陆家嘴方向）

【户型】

1. 精装房占比：后交付房源约60%为精装交付（均价5.8-6.2万/㎡）

2. 热门户型：

- 89㎡三房（得房率78%，总价约520-580万）

- 107㎡四房（南北通透，总价约620-680万）

- 125㎡大平层（双卫设计，总价约720-780万）

3. 采光分析：全社区东西向户型占比85%，南向户型采光时长达6.5小时/日

【房价走势】（数据来源：上海房天下5月）

• ：均价5.2万/㎡（疫情后首波上涨）

• ：5.8万/㎡（学区房政策刺激）

• ：6.1万/㎡（二手房挂牌量增加导致波动）

• Q2：6.35万/㎡（核心区学位价值凸显）

【优势】

1. 唯一同时拥有地铁6/10号线覆盖的社区

2. 金桥板块首个"15分钟教育圈"住宅

3. 全明户型设计（无暗卫/暗厨）

4. 精装房流动性强（带装修溢价约8-12%）

5. 物业响应速度行业领先（报修平均处理时间<2小时）

【待改进点】

1. 物业停车费偏高（月均380元）

2. 社区老年人口占比达18%（人口普查）

3. 新增学位仅能满足60%申请需求

4. 东西向户型夏季通风较差（实测PM2.5值略高于区域均值）

【购房建议】

1. 刚需家庭：优先选择89㎡三房（总价500万内可谈）

2. 三口之家：107㎡四房+精装交付（建议关注后房源）

3. 投资客：125㎡大平层（总价700万+可出租）

4. 学区刚需：注意新增学位政策（每套限购1套）

【交易税费计算】（以总价600万为例）

• 契税：1.5%（9万）

• 契税补：5%（2.7万）

• 中介费：2.7%（1.62万）

• 过户费：0.05%（3万）

• 总成本：约16.32万（税费占比2.72%）

【周边竞品对比】

| 项目 | 户型面积 | 均价 | 学区覆盖 | 物业费 | 停车费 |

|------------|----------|--------|----------|--------|--------|

| 巧克力公寓 | 89-125㎡ | 6.35万 | 全覆盖 | 2.8元 | 380元 |

| 金地格林小城 | 82-98㎡ | 5.9万 | 仅小学 | 3.2元 | 450元 |

| 阿里公寓 | 85-110㎡ | 6.1万 | 无 | 2.5元 | 280元 |

【未来规划】

1. 地铁18号线金桥路站（1.5公里）

2. 金桥国际医疗中心（竣工）

3. 金桥智慧城二期（新增3万㎡商业）

4. 学区扩容计划：新增2所小学

【带看小贴士】

1. 避开工作日早高峰（8-9点）

2. 建议下午3点后看房（光照最佳）

3. 重点检查：电梯运行速度（实测2.5m/s）、消防通道宽度（≥2.4米）

4. 精装房注意：检查地暖管道（后交付无地暖）、新风系统滤网更换记录

巧克力公寓作为金桥板块的标杆性二手房项目，在交通、教育、配套等方面形成显著优势。市场数据显示，该小区成交周期已缩短至28天（同比下降15天），建议购房者重点关注后交付房源和精装现房。对于追求"地铁+学区"核心资源的刚需家庭，当前6.35万/㎡的均价仍具性价比，但需注意新增地铁18号线可能带来的价值重估。