【句容凤凰花园二手房】最新房价+学区+交通全！附购房指南

一、句容凤凰花园二手房市场概况

1. 区域定位与开发背景

句容凤凰花园位于句容市北部新区核心板块，东邻宁杭高速句容出口，南接华阳路主干道，是由江苏华恒置业有限公司开发的大型生态社区。项目占地约500亩，总建筑面积约80万平方米，规划总户数约6800户，分五期开发，首期交付使用。作为句容首个"公园+社区"复合型住宅区，项目依托凤凰山生态公园和长江生态湿地，打造了"一轴两环三片区"的景观格局。

2. 当前市场存量分析

根据句容市住建局6月数据，凤凰花园二手房挂牌量达287套，均价区间为6800-9200元/㎡，较底上涨5.3%。其中高层住宅占比62%，次新房（-交付）占比45%，老破小（前交付）占比35%。特别值得注意的是，项目内-交付的次新房挂牌均价达8400-9200元/㎡，成为区域二手房价增长主力。

二、核心优势

1. 交通路网体系

（1）纵向动脉：华阳路（城市主干道）与宁句城际铁路凤凰山站（在建，预计通车）形成V形交通骨架

（2）横向脉络：东至句容大道（双向8车道），西接茅山大道（规划中的城市环线）

（3）立体交通：项目西500米处设有凤凰山公交枢纽，配备12条社区微循环线路

（4）高速接驳：距宁杭高速入口3.2公里，车程5分钟

2. 教育配套集群

（1）基础教育：句容外国语学校凤凰花园校区（投用，包含幼儿园至初中部）

（2）优质资源：紧邻南京外国语学校句容分校（新增初中部）

（3）国际教育：规划中的中德双语学校（预计开学）

（4）托管服务：社区内设日托中心（覆盖0-12岁）

3. 商业与医疗配套

（1）商业综合体：凤凰国际广场（开业，总建面12万㎡，含大型商超、影院、儿童中心）

（2）社区商业：沿街商铺已入驻永辉超市、全家便利店等20余家品牌

（3）医疗资源：句容市第二人民医院凤凰山院区（启用，三甲医院分院）

（4）养老设施：社区内设2000㎡日间照料中心

三、房源类型深度分析

1. 高层住宅（主力户型）

（1）经典三房：89-105㎡（占比38%）

- 特点：南北通透，全明户型，部分含双阳台

- 均价：8200-9000元/㎡

- 优势：电梯房，得房率82%，绿化率45%

（2）改善型四房：120-140㎡（占比27%）

- 特点：四叶草户型，主卫干湿分离，部分配备家政间

- 均价：8800-9500元/㎡

- 周边案例：某交付房源，总价428万，月供约1.6万

（3）稀缺户型：150-170㎡（占比12%）

- 特点：双主卧套房，双阳台设计，部分带花园

- 均价：9200-1.1万元/㎡

- 转化率：仅占成交量的8%，但溢价率高达15%

2. 老破小（潜力股）

（1）-交付房源

- 特点：70-90㎡刚需户型，总价约80-100万

- 均价：8800-9800元/㎡（部分带电梯）

- 焦点：总价80万以下房源仅剩47套

（2）特色房源：

- 带花园老破小：总价78万（88㎡）

- 安装新风系统房源：溢价5-8%

四、价格影响因素矩阵

1. 成交周期对比（数据）

| 户型面积 | 平均挂牌周期 | 成交周期 | 去化率 |

|----------|--------------|----------|--------|

| 90㎡以下 | 45天 | 28天 | 68% |

| 90-120㎡ | 62天 | 45天 | 55% |

| 120㎡以上| 89天 | 68天 | 42% |

2. 付款方式趋势

（1）全款购房占比：上半年42%（较下降6%）

（2）公积金贷款：占比35%（最高可贷120万）

（3）商业贷款：占比23%（平均利率4.035%）

（4）组合贷款：占比10%

五、风险提示与规避建议

1. 警惕三大隐患

（1）交付延期风险：部分房源因施工问题延期6个月

（2）物业纠纷：因停车位管理问题引发业主维权

（3）学区变动：宁句城际通车可能影响学区划分

2. 选购四步法

（1）查五证：重点核实《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》

（2）验房重点：高层检查层高误差（标准2.8米）、防水测试

（3）物业评估：参考句容房产论坛业主评分（物业评分4.2/5）

（4）税费测算：满五唯一省个税约3.5万（以总价400万为例）

六、购房政策解读

1. 句容市二手房交易新政（7月实施）

（1）增值税免征年限：从2年延长至5年

（2）契税优惠：首套房90㎡以下1%，90㎡以上1.5%

（3）公积金新政：购买二手房最高可贷120万（需连续缴存12个月）

2. 银行信贷动态

（1）国有大行：首套房利率4.035%（LPR-20BP）

（2）地方银行：利率3.9%起（需满足首付比例35%）

（3）信用贷补充：最高可贷200万（月息0.55%）

七、投资价值评估

1. 租赁市场表现

（1）租金回报率：1.8%-2.3%（低于南京平均水平）

（2）空置率：上半年8.7%（较下降1.2个百分点）

（3）热门户型：105㎡三房月租5800-6500元

2. 长期增值预测

（1）房价预测：1.05-1.12倍涨幅

（2）租金预测：年均增长4.5%

（3）持有成本：物业费2.8元/㎡·月，水电费约0.6元/度

八、实操案例

1. 成功交易案例

（1）案例A：3月成交

- 户型：120㎡四房

- 原价：950万

- 成交价：928万

- 策略：降价22万促成快速成交

（2）案例B：5月成交

- 户型：89㎡三房

- 原价：880万

- 成交价：865万

- 策略：配合装修升级促成议价

2. 买卖双方谈判技巧

（1）卖方必杀技：提供-同类房源成交明细

（2）买方谈判要点：争取2-3个月物业费减免

（3）中介佣金：普遍为2.3%（买卖双方各付1.15%）

九、未来规划展望

1. 交通升级计划（-）

（1）宁句城际铁路：开通，凤凰山站日均客流达1.2万人次

（2）城市快速路：茅山大道改造工程（完工）

（3）智慧交通：实现社区5G全覆盖

2. 商业升级规划

（1）凤凰国际广场二期：新增儿童娱乐中心

（2）社区商业街：引入盒马鲜生社区店（开业）

（3）夜间经济：打造"凤凰夜巷"特色街区（试运营）

十、购房决策工具包

1. 自查清单（附表）

| 检查项 | 通过标准 |

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| 房产证年限 | 非大修且无违规记录 |

| 产权性质 | 城镇住宅（非小产权） |

| 物业等级 | 三级及以上资质 |

| 电梯品牌 | 奥的斯/三菱等一线品牌 |

| 产权年限 | 剩余使用年限＞20年 |

2. 计算工具推荐

（1）房贷计算器：支持组合贷款模拟

（2）税费计算器：自动生成5种交易方案对比

（3）学区查询：实时对接句容市教育局系统