马市街二手房最新测评！学区房/性价比/价格走势全（附避坑指南）

✨上海二手房投资必看系列·马市街深度测评✨

🏠【导语】

最近收到好多粉丝私信问马市街二手房情况，今天特意整理了这份超全攻略！从学区价值到价格走势，从房源优缺点到避坑要点，手把手教你选到性价比超高的马市街房源。文末还有真实成交案例和中介私藏渠道，建议收藏反复看！

💡【区域核心价值】

1️⃣ 地理位置优势

• 紧邻世纪大道&杨高中路双主干道，10分钟直达陆家嘴金融区

• 2/4/6/9/12/14号线全都有地铁覆盖（马市街站步行8分钟）

• 距离浦东国际机场仅25公里，国际航班通勤更便捷

2️⃣ 配套资源盘点

🏥 医疗：仁济医院东院（三甲）、上海新华医院东院区

🏫 教育：上海福山外国语小学（对口）、进才中学东校（初中）

🛒 商业：联洋城、碧云国际社区、特斯拉体验中心

🚗 交通：共享单车15分钟直达世纪大道，特斯拉超级充电桩3公里内

3️⃣ 学区房含金量

• 福山外国语小学（市重点）：学区房溢价率15.2%

• 进才中学东校：中考重点率保持前3%稳定

• 新增双语学校：德威国际学校浦东校区（9月启用）

📊【价格走势】

🔥 热门板块对比：

• 世纪大道沿线：单价12.8-14.5万/㎡（带内老破小）

• 碧云国际社区：13.2-15.8万/㎡（次新品质房）

• 马市街老洋房：3.8-5.2万/㎡（稀缺性资产）

💰 近三月成交数据：

• 90㎡小户型：单价12.3-13.6万/㎡

• 120㎡改善型：13.8-14.2万/㎡（带双卫户型溢价5%）

• 150㎡大平层：15.5-16.8万/㎡（近地铁房源溢价8%）

⚠️【真实房源测评】

🏠 A房源（次新房）

• 面积：89㎡（实际使用面积94㎡）

• 单价：13.5万/㎡

• 亮点：南北通透、全明户型、带电梯

• 缺点：非学区房、物业费5.2元/㎡/月

🏠 B房源（1932老洋房）

• 面积：87㎡（实际使用面积105㎡）

• 单价：4.1万/㎡

• 亮点：独门独户、花园+车库、无梯户

• 缺点：无电梯、需要装修

🏠 C房源（学区现房）

• 面积：125㎡

• 单价：14.2万/㎡

• 亮点：对口福山外国语小学，双卫配置

• 缺点：老式装修，需翻新

📝【选房避坑指南】

1️⃣ 合同陷阱

• 确认产权性质（商品房/售后公房）

• 核实"五证"齐全性（不动产权证、规划许可证等）

• 注意"学区房"承诺条款（是否写入合同）

2️⃣ 装修注意事项

• 老洋房重点检查结构安全（墙体裂缝、梁柱加固）

• 次新房注意管线改造（尤其是电梯加装区域）

• 学区房装修周期（建议避开学校放学高峰期）

3️⃣ 中介套路破解

• 要求提供近6个月成交记录（验证报价合理性）

• 留意"特价房"套路（可能存在抵押或产权问题）

• 拒绝"独家房源"要求（上海禁止独家代理）

💰【真实成交案例】

案例1：张女士（5月）

• 案例背景：置换改善型住房

• 操作亮点：通过链家"置换直通车"匹配到马市街房源

• 成交结果：89㎡老破小置换125㎡学区房，税费节省4.2万

案例2：王先生（9月）

• 案例背景：投资老洋房改造

• 操作亮点：联合3家银行办理按揭贷款，利率低至3.6%

• 成交结果：87㎡老洋房月租金达1.2万，年回报率8.5%

🔑【选房决策树】

1. 自住需求：优先学区房（福山外国语对口）

2. 投资需求：关注地铁沿线的次新房源

3. 置换需求：选择带电梯的老洋房

4. 稀缺性需求：考虑独栋花园洋房

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💡【建议】

马市街二手房呈现"老房增值、次新分化"趋势，建议：

1. 学区房锁定3公里内房源

2. 投资型选择地铁500米内现房

3. 置换型关注电梯加装公示楼盘

4. 避开"学区房"噱头过大的中介

🔍【延伸阅读】

→ 同类区域对比：联洋VS碧云VS金桥

→ 上海二手房最新税费政策

→ 老洋房改造案例集