🏠皇山花园三期二手房深度测评｜98㎡三房总价280万起，附真实房源价格表&学区划片攻略

🔥【皇山花园三期二手房核心亮点】

✅均价5.8万/㎡起，比周边新盘低15%

✅双地铁交汇（3号线&8号线）步行15分钟

✅自带12班幼儿园+社区商业（开业）

✅对口实验小学（排名全市前5%）

💡【真实房价走势图】（-）

.03：5.2万/㎡（二手房均价）

.06：5.5万/㎡（学区房溢价10%）

.09：5.8万/㎡（开发商清盘价）

📌【小区基础信息】

🏷️物业：万科物业（含金量认证）

🚪房龄：交付（准现房）

🚸绿化率：45%（比周边高8%）

🚗车位：1:1.2（现房配比充足）

🏫【学区划片确认】

👧🏻幼儿园：皇山花园幼儿园（建）

👩🏫小学：实验小学（划片范围：皇山花园1-3期）

📚初中：外国语学校（需摇号，录取率45%）

⚠️注意：新增"多校划片"政策，建议咨询教育局确认最新划片

🏷️【户型】（附实拍图）

🔹98㎡三房两卫（主推户型）

- 实测面积94㎡（误差＜3%）

- 厨房U型布局（带双开门冰箱位）

- 主卧带独立衣帽间（7㎡）

- 次卧改造儿童房（可拆墙）

🔹120㎡四房两卫（稀缺户型）

- 通透式客厅（5.2米挑高）

- 双阳台设计（约15㎡）

- 带花园的户型（约8㎡）

💰【真实房源价格表】（10月）

| 户型 | 面积 | 价格（万/㎡） | 特点 | 状态 |

|------|------|---------------|------|------|

| 98㎡三房 | 94㎡ | 5.8-6.2万 | 带装修 | 售罄 |

| 98㎡三房 | 94㎡ | 5.9万 | 带储物间 | 在售 |

| 120㎡四房 | 118㎡ | 6.1万 | 带花园 | 新房源 |

| 顶楼复式 | 140㎡ | 6.5万 | 独立入户 | 降价30万 |

🚗【交通全攻略】

🚇地铁：

- 3号线：皇山站E口（出站即达）

- 8号线：云栖站B口（步行8分钟）

🚌公交：

- 32路/55路/202路（小区门口三站换乘）

🚑最近三甲医院：医院（3公里）

🛒最近商圈：云栖天街（1.2公里）

💡【购房避坑指南】

❗️注意：部分房源存在"一房两证"情况（需查不动产登记）

❗️注意：后房源需交维修基金（约5万/套）

❗️注意：顶楼房源需核实防水工程年份（-最优）

📌【周边配套对比】

🏥医院：医院（3km） vs 社区医院（1km）

🏫学校：实验小学（1.5km） vs 外国语（3km）

🛒商场：云栖天街（1.2km） vs 大润发（2.5km）

🌳公园：皇山公园（500米） vs 市民公园（3km）

💰【投资回报测算】

🔹租金：98㎡房源月租约1.2万（满租率85%）

🔹增值：近三年涨幅62%（年均21%）

🔹持有成本：物业费3.8元/㎡·月+水电

📝【购房建议】

1️⃣ 自住选：电梯次新房（后交付）

2️⃣ 投资选：带花园户型（租金溢价15%）

3️⃣ 避坑：前房源（墙体老化严重）

4️⃣ 时机：开发商清盘期（.11-.3）

🎁【独家福利】

👉🏻转发本笔记+私信"皇山"，可获取：

①小区最新在售房源清单（含VR看房链接）

②教育局最新学区划片文件

③万科物业费减免攻略

💬【网友真实评价】

@上海宝妈：孩子上小学超方便，每天步行上学

@投资客老王：持有2套出租，月入2.4万

@装修达人Lily：精装修房省了50万装修费

📅【看房预约】

📍看房时间：工作日9:00-18:00（需提前预约）

🎫预约方式：私信获取专属看房通道