达州金兰小区二手房深度最新房价户型图曝光90三房仅售35万
💰达州金兰小区二手房深度｜最新房价+户型图曝光！90㎡三房仅售35万？🏠
【达州房产圈必看】金兰小区惊现"白菜价"三房？实测90㎡户型竟藏这些秘密！
一、小区概况：达州改善型住宅标杆（🏆必看亮点）
📍地理位置：
位于达州中心城北拓核心区，紧邻金兰大道与育才路交汇处，3分钟直达北城购物中心，5公里覆盖8所中小学。
🏷️开发商信息：
由本土TOP10房企金兰建设开发，竣工交付，总户数2368户，物业为金兰物业（物管费2.8元/㎡·月）
📊房屋数据：
▫️总占地：18.7万㎡
▫️容积率：2.8（低于达州新房平均水平3.2）
▫️绿化率：35%（每周三/五免费开放社区花园）
二、户型密码：90㎡神户型拆解（🔍附实拍图）
1️⃣爆款户型：建面90㎡（实得92㎡）
✅三室两厅一卫设计
✅4.2米横厅+3.6米主卧
✅双飘窗设计（实测增加8㎡使用面积）
✅全明户型（无暗间）
2️⃣得房率玄机：
实测得房率82%（达州住宅平均75%）
❗️重点：电梯井道仅占1.2米（同户型其他小区多占1.8米）
3️⃣装修性价比：
▫️毛坯交付（市场价：3800-4200元/㎡）
▫️建议改造方案：
- 轻钢龙骨隔墙（节省30%工期）
- 中央空调+新风系统（预算8-10万）
- 定制柜体（推荐本地工厂报价：800元/㎡）
三、房价趋势（📈数据说话）
1️⃣价格带分布：
▫️90㎡：35-38万（.6均价36.8万）
▫️120㎡：48-52万（.6均价50.2万）
▫️特殊户型（临街/顶楼）：直降5-8万
2️⃣对比数据：
| 小区 | 户型 | 均价 | 得房率 | 物业 |
|------|------|------|--------|------|
| 金兰 | 90㎡ | 36.8万 | 82% | 2.8元 |
| 银泰 | 90㎡ | 42万 | 78% | 4元 |
| 金河湾 | 90㎡ | 39万 | 80% | 3.5元|
3️⃣未来增值点：
- 规划中的金兰小学分校（预计招生）
- 地铁3号线（金兰大道站）开工
- 社区商业街改造（启动招商）
四、学区资源全（🎒家长必收藏）
1️⃣对口学校：
▫️金兰幼儿园（省级示范园，学费800元/学期）
▫️达州市第三中学（中考平均分628分）
▫️规划中的北城实外（预计投用）
2️⃣教育投入测算：
▫️幼儿园3年：约2.4万
▫️初中6年：约4.8万
▫️课外辅导：年均1.5万
▫️总计（至初中毕业）：约8.7万
3️⃣学区房溢价：
带学区90㎡二手房总价=36万+3万（溢价）=39万（需提前2年预约学位）
五、周边配套实测（🚗交通出行指南）
1️⃣交通网络：
▫️公交：5/19/23路（金兰小区站）
▫️自驾：3分钟到北城高速入口
▫️地铁：规划开通（步行12分钟）
2️⃣商业配套：
▫️社区底商：便利店/药店/社区食堂（24小时营业）
▫️3公里内：
- 北城购物中心（5分钟）
- 新华超市（3分钟）
- 金兰健身（24小时开放）
3️⃣医疗资源：
▫️金兰社区卫生服务中心（日均接诊200+）
▫️3公里内三甲医院：达州市第一医院（8分钟）
六、购房避坑指南（⚠️血泪经验）
1️⃣重点注意：
▫️-房龄：优先选前交付
▫️电梯品牌：必须为奥的斯/三菱（维保成本降低40%）
▫️产权性质：70年住宅产权优先（部分商住公寓）
2️⃣谈判技巧：
▫️砍价幅度：毛坯可砍5%-8%（建议带多套对比）
▫️税费计算公式：
产权满2年：免契税+1%增值税
产权不满2年：1%契税+5%增值税
3️⃣隐藏费用：
▫️电梯维修基金：80元/㎡（已收缴）
▫️专项维修基金：100元/㎡（需共同承担）
七、特别推荐：3套性价比之选（🔥热销房源）
❶ 90㎡毛坯房（36.5万）
- 特点：交付，电梯维护记录完整
- 亮点：南北通透+双阳台
❷ 120㎡三房（49万）
- 优势：全明户型+双电梯厅
- 套餐：赠送15㎡储物间
❸ 顶楼带花园（52万）
- 独家优势：赠送30㎡空中花园
- 改造建议：打造家庭影院+茶室
八、未来5年升值预测（📌专业分析）
1️⃣核心驱动因素：
- 北拓规划投入：-2027年基建投资超50亿
- 人口导入：达川区新增常住人口15万
- 产业升级：中电子谷二期入驻（预计投产）
2️⃣租金回报率：
▫️90㎡三房：1800-2200元/月（Q2数据）
▫️年化收益率：约3.5%-4%（低于达州平均5.2%）
3️⃣持有成本：
▫️年物业费：2.8万（90㎡）
▫️年维修基金：800元
▫️年税费：3.6万（按满五唯一计算）
九、特别福利：购房补贴攻略（💰省钱秘籍）
1️⃣政府补贴：
▫️首套房补贴：最高2万（需满足连续缴纳社保12个月）
▫️老旧小区改造：补贴每户5000元
2️⃣银行优惠：
▫️农行"安居贷"：利率3.85%（需购买金兰小区指定房源）
▫️商贷年限：最高可贷35年（年龄+贷款年限≤65岁）
3️⃣装修补贴：
▫️本地建材商联盟：立减5000元（限12月31日前）
▫️家电套餐：满10万送家电抵用券（5000-8000元）
十、实地探盘（🗺️地图坐标）
📍坐标：达州市通川区金兰大道888号（导航直达）
🚌公交：19路"金兰小区站"下车即到
🚗停车场：小区东门/西门免费停车（每日限2小时）
📸探盘亮点：
▫️实测楼道照明：主楼实测照度35lx（行业标准≥30lx）
▫️电梯速度：10层/30秒（达州平均水平25秒）
▫️绿化覆盖率：实测35%（官方数据32%）
🌟购买建议：
1. 优先选择前交付房源（质量更稳定）
2. 避开东单元（对口学校稍远）
3. 关注6月前交付的期房（可能降价）
4. 长期持有建议：满2年后转卖（税费成本最低）
💡文末彩蛋：
关注并私信"金兰购房"，可获取：
1. 金兰小区房价走势图（PDF）
2. 对口学校招生政策解读（Word）
3. 达州TOP10中介推荐名单（Excel）