【长治二手房必看】东方360小区深度测评：价格/户型/学区全，附真实业主口碑

🏡【小区概况】

位于长治市东南部的东方360是建成的刚需型社区，总占地12万㎡，由3栋26层高层+1栋18层小高层组成，涵盖89-143㎡四种户型。小区配备人车分流系统（车位配比1:1.2）、24小时安保、儿童游乐场、健身器材区及社区超市。开发商为本地知名房企晋东地产，物业由万科物业管理的第三方团队负责。

📈【价格走势】

根据6月最新成交数据：

• 89㎡户型均价6300-6500元/㎡（南北通透房源溢价8%）

• 99㎡户型均价6400-6800元/㎡（带飘窗户型溢价12%）

• 120㎡户型均价6200-6600元/㎡（三室朝南户型溢价10%）

• 顶楼房源因电梯厅面积占比高，实际得房率仅75%，价格普遍比标准层低5-8%

🏠【户型】

1️⃣ 89㎡经典三房（图1）

• 3室2厅1卫布局，主卧带独立卫浴+步入式衣柜

• 厨房配备6字型操作台，采光井设计让自然光覆盖率92%

• 缺点：阳台仅1.5米宽，洗漱时存在动线交叉

2️⃣ 99㎡改善型三房（图2）

• 主卧配备270°转角飘窗，赠送6㎡阳光房

• 中厨配置双开门冰箱+双开门洗衣机，动线合理

• 注意：客厅与餐厅无独立隔断，需搭配窗帘遮蔽

3️⃣ 120㎡四室两厅（图3）

• 四间卧室均带独立卫浴，主卧套间面积达20㎡

• 旋转衣帽间设计，存储空间达12㎡

• 缺点：次卧进深3.6米，小户型家具选择受限

🎒【学区资源】

对口初中：长治市第三实验中学（中考重点率18.7%）

对口小学：东太堡小学（小学部毕业生68%升入实验中学）

• 根据教育局最新划片政策，新增2所民办小学作为调剂校

• 物业提供课后托管服务（18:00-20:00，费用80元/生/月）

• 业主实测：步行至小学约12分钟，骑电动车8分钟

🚌【交通配套】

外部交通：

• 公交：2路/12路/18路在小区南门设立环线站点

• 地铁：1号线规划站点距小区300米（预计通车）

• 自驾：东太堡高速路口5公里，30分钟可达太长高速

内部交通：

• 3条内部主干道（宽6米的景观道）实现人车分流

• 每周3次业主班车（7:30/12:30/17:30）直达市政府

• 停车场实行分级收费：

• 地下车位：月租300元（前3个月免费）

• 地面车位：首月200元，第二月起300元

💡【购房建议】

1️⃣ 首付方案：

• 89㎡总价56.7万，首付18万（30%）

• 贷款30年，月供约2700元（商贷利率4.1%）

• 公积金可贷12万（需满足长治市连续缴纳12个月）

2️⃣ 看房技巧：

• 重点检查：电梯厅高度（建议≥2.6米）、排水管道（测试水压）

• 必问物业：电梯维保记录、物业费调整计划

• 隐藏福利：老业主转手可享物业费减免1年

3️⃣ 签约避坑：

• 确认不动产权证性质（商品房/经济适用房）

• 核对公摊面积计算标准（是否含设备平台）

• 要求开发商出具《住宅质量保证书》原件

📊【周边对比】

vs 太原路小区（同商圈）

价格优势：低8%-12%

户型差异：多出20㎡储物间

交通劣势：距离地铁站多1.2公里

vs 晋东花苑（次商圈）

价格劣势：高5%-8%

配套优势：自带商业综合体

距离商圈：步行8分钟 vs 15分钟

⚠️【风险提示】

1️⃣ 8月出现的墙体裂缝（已修复，物业提供质保）

2️⃣ 计划改造的地下车库通风系统（预计完工）

3️⃣ 小区东门规划中的商业用地（预计动工）

🔑【业主说】

@李女士（已住2年）

"89㎡三房装出四房效果，孩子上小学后参加机器人社团特别方便。电梯经常坏是硬伤，建议加装备用发电机。"

@王先生（准备入手）

"对比了周边5个小区，这里物业费低30%，但得房率比晋东花苑高5%。建议优先选中间楼层，视野好且采光均衡。"

📅【未来规划】

• Q4：启动社区养老服务中心建设（占地800㎡）

• ：完成智慧安防升级（人脸识别+车牌识别）

• ：启动社区菜鸟驿站改造（24小时无人配送）

💌【购房福利】

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3. 长治市二手房交易流程图