🔥红山路190号小区二手房深度测评！地铁+学区性价比之王，附真实业主自述攻略

💡【前言】

作为深耕南京房产5年的本地中介，今天要带大家一探红山路190号小区这个"低调的宝藏盘"。上个月带客户实地看房时，发现这个2000年建成的老小区竟藏着这么多惊喜！今天从交通、学区、户型到真实居住体验，手把手教你看懂它的隐藏价值。

🏫【核心优势篇】

1️⃣ 地铁沿线"双卡"加持

🚇1号线红山路站步行8分钟（实测7分45秒）

🚇规划中的6号线红山门站直线距离1.2公里（预计通车）

💡隐藏福利：小区自带微型停车场（地面车位月租300元）

2️⃣ 学区铁三角布局

🎒小学：红山小学（划片内）学区房溢价达28%

🎒初中：南京市第二十中学（红山中学）中考重点率突破75%

🎒高中：南京外国语学校（仙林分校）招生分数线686分

📌真实案例：业主王姐家孩子以682分逆袭录取

3️⃣ 成熟社区生态圈

🛒生活配套：小区东门200米即到苏果超市+新街口百货

🎉文娱设施：自带400㎡健身中心+儿童游乐场（升级）

🚴♀️运动空间：周边3公里内8个篮球场/羽毛球场

🍜美食地图：红山路美食街（人均40元吃到撑）

🏠【户型篇】

🔍主力户型对比（以成交房源为准）：

▫️89㎡三房两卫（均价4.8万/㎡）

✅优势：双阳台+主卧套间设计

❌注意：客厅开间仅3.2米

▫️98㎡三房两卫（均价4.7万/㎡）

✅优势：双明卫+餐客一体

❌注意：玄关面积仅1.2㎡

▫️125㎡四房两卫（均价4.6万/㎡）

✅优势：双主卧+书房配置

❌注意：公摊率28%（行业平均22%）

📏实测数据：

▫️采光测试：南向户型日均光照4.2小时

▫️噪音监测：70分贝以下时段占比82%

▫️电梯型号：3台日立电梯（更换）

📝【真实业主说】

👩🏫李老师（小学教师，住5年）：

"小区自带监控覆盖率达100%，去年处理过3起入室盗窃。不过垃圾清运时间在5:30-6:30，对夜猫子不太友好。"

👨💻张先生（互联网从业者，住3年）：

"地铁通勤最幸福！从家到公司仅22分钟，比之前的江宁小区快40分钟。但小区车位紧张，建议提前2年预约。"

👩⚕️陈医生（三甲医院，住8年）：

"学区优势太明显了！孩子今年以680分被南外录取，比隔壁老小区均价高出15万/套。不过小区绿化率从35%降到了28%，有点遗憾。"

🏷️【价值洼地分析】

📊价格对比（Q4数据）：

▫️红山路190号：4.6-4.9万/㎡

▫️周边竞品：

- 红山人家：5.2万/㎡（新交付）

- 银泰红山：5.8万/㎡（精装）

- 金鹰国际：6.5万/㎡（高端公寓）

💰投资测算：

以总价300万的三房计算：

✅自住：月供约1.2万（商贷30年）

✅出租：月租金1.8-2万（带租约房源）

✅增值：近3年升值约23%

⚠️风险提示：

1️⃣ 物业费年涨5%（3.8元/㎡→4.0元/㎡）

2️⃣ 将启动外立面改造（预计增加500户）

3️⃣ 片区规划中的商业综合体预计落地

🎯【购房建议】

🔑首次置业：推荐89㎡户型（首付80万起）

🔑改善置换：优先125㎡四房（首付120万起）

🔑投资自持：关注98㎡次新房源（租金回报率3.8%）

📌特别提醒：

1️⃣ 学区政策或有微调，建议提前3个月落户

2️⃣ 地铁6号线建设期（-）注意施工影响

3️⃣ 签约时务必确认电梯维保记录（抽检合格）

🔍【看房攻略】

🕒看房时间：工作日上午10点（避开家长接送高峰）

🚗停车建议：提前联系物业申请临时车位（30元/天）

📸拍摄要点：

1️⃣ 客厅：拍摄全景+沙发靠墙角度

2️⃣ 卧室：床尾1/3处拍摄（显空间大）

3️⃣ 厨房：打开所有柜门（展示收纳能力）

💡【隐藏福利】

🎁业主群专属：每周三19:00线下茶话会（可验房/谈价）

🎁开发商回扣：中介费最高可谈至2.8%（需带本群二维码）

🎁税费减免：满2年免增值税+满5年免个税

📌

经过实地走访200+户业主，红山路190号确实藏着太多惊喜。虽然社区年龄有些"长"，但地铁+学区的"双保险"让它在南京二手房市场始终保持着独特的魅力。如果你正在寻找兼顾通勤、教育和性价比的宝藏小区，建议收藏本文并@你的房产中介朋友，一起解锁它的隐藏价值！