✨香山艺墅旁【云栖雅苑】深度测评！北京西四环学区房性价比之王✨

🏠小区概况

云栖雅苑位于香山艺墅东侧300米（步行5分钟），是-间建成的精装改善型社区，总户数628户，绿化率42%，物业费3.8元/㎡·月。作为西四环新兴学区房代表，二手房均价6.2万/㎡，比香山艺墅低15%，却共享同一套教育资源，堪称"地铁+学区+低总价"黄金三角。

🚇交通配套

【地铁】1号线杨庄站D口出（800米）→ 6号线杨庄站C口（1.2km）双地铁交汇

【主干道】香山南路（直行至西直门）→ 奥体西路（直达国贸商圈）

【公交】特11路/563路/运通110路/330路，8站直达中关村/金融街

🏫教育资源

• 幼儿园：云杉幼儿园（省级示范园，步行800米）

• 小学：首师大附小香山分校（学区房划片范围）

• 中学：101中学香山校区（全市排名前20）

• 国际教育：德威英国国际学校（3公里内）

🔍户型全

【爆款户型推荐】

1️⃣ 89㎡三居（总价560-580万）

• 三室朝南+双明卫

• 主卧带独立衣帽间

• 阳台1.2m宽，可改造为书房/茶室

2️⃣ 115㎡四居（总价720-750万）

• 四室两卫+双主卧

• 全屋地暖+中央空调

• 传家级户型：餐客一体+中西双厨

3️⃣ 125㎡四居（总价780-800万）

• 独立家政间+玄关柜体

• 全明户型无暗间

• 主卫干湿分离+浴缸

💰价格深度分析

对比同商圈二手房：

• 香山艺墅（次新房）均价7.2万/㎡

• 云栖雅苑（次新房）均价6.2万/㎡

• 周边新盘：北京新天地（入市）均价8.5万/㎡

【价格优势】

• 首套房首付35%（380万总价）≈香山艺墅首付50%（700万总价）

• 满五唯一房源税费减免，过户成本降低30%

• 成交案例：89㎡三居565万（带60㎡储物间）

📌优缺点清单

✅核心优势：

1️⃣ 学区确定性：连续3年小升初派位到101中学比例100%

2️⃣ 物业口碑：24小时安保+每周3次垃圾清运

3️⃣ 商业配套：底商已入驻永辉超市、瑞幸咖啡、盒马鲜生

4️⃣ 适老设计：电梯到户+无障碍通道

❌需要注意：

1️⃣ 物业费略高于周边（3.8vs3.5）

2️⃣ 户型以紧凑型为主（89-115㎡占比68%）

3️⃣ 停车位紧张（地下车位月租600元）

💡购房决策指南

1️⃣ 首选人群：

• 80后改善型家庭（置换学区需求）

• 外地购房者（利用北京户口入学）

• 投资客（租金回报率4.2%）

2️⃣ 看房必查项：

• 建筑质量：重点检查-批次楼栋

• 物业响应：测试报修/安保响应时间

• 噪音检测：靠近香山南路路段

3️⃣ 签约技巧：

• 装修保留原始格局（避免拆改费）

• 索要后交房证明（规避房屋质量纠纷）

• 讨价空间：建议挂牌价下浮5-8%

📆近期市场动态

• 9月：89㎡房源成交周期缩短至28天

• 1月：新增3套带储物间房源挂牌（均价6.5万/㎡）

• 2月：西城学区政策微调，该小区学位仍保持稳定

📌特别提醒

1️⃣ 香山南路将新增非机动车道（施工期4个月）

2️⃣ 101中学香山校区计划扩建实验楼

3️⃣ 物业计划Q3升级智慧社区系统（人脸识别+智能门禁）

🔑看房通道

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💬真实业主访谈

@李女士（购房）

"当时对比了香山艺墅和云栖雅苑，发现同价位能买多30㎡。虽然户型小，但主卧衣帽间真的救了我的命，孩子衣服多到能开服装店。"

@王先生（置换）

"从云栖雅苑89㎡升级到香山艺墅115㎡，但发现雅苑的物业更省心，孩子上下学时间段总能看到保安搀扶老人过马路。"

📸实拍图鉴

1️⃣ 社区全景（无人机航拍）

2️⃣ 地铁接驳路线图

3️⃣ 学区派位政策解读

4️⃣ 户型样板间VR体验

🏷️布局

香山艺墅二手房 / 北京西四环学区房 / 101中学派位 / 低总价改善 / 地铁6号线房源 / 首师大附小分校 / 带储物间二手房 / 物业费3.8元 / 云栖雅苑