南宁盘龙居小区二手房房价走势及学区房优势（最新数据）

一、南宁盘龙居小区概况与二手房市场定位

盘龙居作为南宁青秀区核心地段的成熟社区，自交付以来始终稳居区域二手房交易量前三。小区占地约12.8万平方米，规划总户数达2166户，由6栋25-32层高层住宅组成，容积率仅2.8，绿化覆盖率高达45%，是青秀区少有的低密宜居社区。

Q2数据显示，该小区二手房挂牌均价为9800-11500元/㎡，较同期上涨12.3%，其中次新房源（后交付）价格普遍在10500-13000元/㎡区间。值得关注的是，近半年成交活跃度提升显著，单月最高成交记录达28套，主要得益于地铁5号线支线开通带来的交通便利性提升。

二、盘龙居二手房市场核心优势分析

1. 学区资源价值凸显

小区对口南宁三中青秀校区的初中部（中考重点率78.6%）和南宁小学盘龙校区（毕业生升学率100%）。根据最新学区划片政策，仍保持"双优学区"覆盖，尤其吸引改善型家庭置换需求。数据显示，学区房溢价率约15%-20%，同地段非学区房源价格普遍低8%-10%。

2. 交通网络持续升级

现有交通配套：

- 地铁：5号线支线（现运营）+6号线（开通，站点距离约800米）

- 主干道：民族大道（双向8车道）+盘龙路（完成拓宽改造）

- 公交：32路/702路/703路等12条线路覆盖

规划中的立体交通：

- 东侧规划城市快速路（通车）

- 南侧新增地下停车场（交付，车位配比1:1.2）

3. 商业配套迭代升级

完成商业综合体改造，现拥有：

- 盘龙居购物中心（1.2万㎡）

- 新华书店24小时自助店

- 社区生鲜超市（每日直采南宁五象新区食材）

三、房价走势深度

1. 价格区间分布（Q3数据）

- 90㎡以下刚需户型：9200-10500元/㎡

- 120-140㎡改善户型：10500-12500元/㎡

- 150㎡以上大户型：12500-15000元/㎡

2. 影响价格的关键因素

（1）楼层与朝向差异：

- 高层住宅：15层以上价格上浮5%

- 南向户型溢价8%

- 靠近主干道房源价格下浮3%

（2）装修状况对比：

- 精装房均价：12000-14000元/㎡

- 毛坯房均价：9500-11500元/㎡

- 历史成交数据显示，满五唯一房源税费减免可提升实际成交价约3%-5%

四、居住环境与品质提升工程

1. 环境改造亮点：

- 完成全社区雨污分流改造

- 新增智能安防系统（人脸识别+电子巡更）

- 建设社区共享花园（占地800㎡）

2. 物业服务升级：

- 引入万科物业（1月1日生效）

- 增设24小时健康驿站

- 推出"银发无忧"适老化改造服务

五、投资价值与风险提示

1. 核心优势：

- 学区房抗跌性显著（近5年价格年均涨幅8.2%）

- 地铁沿线溢价空间（5号线沿线房价平均高12%）

- 商业配套成熟度达区域TOP3

2. 需关注风险：

- 可能出现学区政策微调

- 南部新建楼盘竞争（如中天·锦城预计入市）

- 老旧小区改造周期（计划启动）

六、购房决策建议

1. 看房最佳时段：

- 工作日9:00-11:00（避开通勤高峰）

- 周末14:00-17:00（可体验社区活动）

- 建议通过"南宁房产网"官方平台比价（收录98%在售房源）

- 注意核实房屋产权性质（70年住宅/40年商住）

- 优先选择带产权调查服务的中介机构

3. 购房时机把握：

- Q1-Q2（春节后政策窗口期）

- Q3（地铁6号线开通预期期）

【数据来源】

1. 南宁市房产局中期报告

2. 青秀区不动产登记中心交易数据

3. 南宁三中、南宁小学官方招生公告

4. 南宁轨道交通集团建设规划公示