💡沈阳改善型购房者必看！人杰水岸二手房真实测评来啦！

一、小区全景档案

📍坐标：和平区文萃街18号（近地铁2号线市府广场站）

🏷️：地铁沿线/学区房/低密社区/精装现房

🌟开发商：中建三局（国企品质背书）

🏫学区配置：沈阳音乐学院附小+东北育才小学双学区

🌳绿化数据：绿化率42%｜容积率2.8｜楼间距35米起

二、交通出行实测

🚇地铁优势：

- 2号线直达沈阳站（12分钟）

- 3号线无缝换乘（在建）

🚌公交网络：

- 231/135/168路等9条线路直达

🚗自驾实测：

- 朝阳一街出口10分钟直达

- 地下停车场月租120元（人车分流）

三、教育资源全

🎒学区价值：

1️⃣沈阳音乐学院附小（省重点小学）

2️⃣东北育才小学（百年名校）

3️⃣双语幼儿园（人杰水岸国际幼儿园）

📚升学率：

重点中学录取率92.3%

（数据来源：和平区教育局）

四、二手房市场深度调研

📈价格走势：

-均涨幅8.7%

Q1均价3.8万/㎡（带精装修）

💰总价区间：

80-150㎡房源占比65%

100-120㎡房源总价段：

380-450万（含税费）

五、真实房源案例（数据）

🏠A房源：

- 面积：112㎡

-户型：三室两卫

- 精装修：全屋定制+地暖

- 状态：满五唯一（税费省30万）

- 现价：428万（带10年产权）

🏠B房源：

- 面积：89㎡

-户型：两室一卫

- 优势：正南向+双明卫

- 状态：满二抵个税

- 现价：335万（含车位）

六、购房避坑指南

⚠️合同条款：

- 优先确认"满五唯一"条款

- 明确物业费结清时间

- 查验开发商遗留问题（如人杰水岸曾出现外墙渗水纠纷）

⚠️税费计算：

契税：满两年1.5%（省1.3万）

个税：满两年免征（省4.8万）

增值税：满两年免征（省3.6万）

七、周边配套实测

🛒商业配套：

- 新华路商圈（1.2公里）

- 长白商场（800米）

- 7-11/全家等便利店全覆盖

🏥医疗资源：

- 中国医科大学附属一院（2公里）

- 沈阳和平区中心医院（1.5公里）

🎨文娱设施：

- 沈阳图书馆（1.8公里）

- 辽宁美术馆（1.5公里）

- 金地健身会所（社区内）

八、购房政策解读

📜最新政策：

1️⃣首套房利率3.85%（较降0.25%）

2️⃣二套房首付比例降至30%

3️⃣公积金贷款额度提升至80万

4️⃣二手房过户时限缩短至7个工作日

💡购房建议：

1️⃣优先选择后交付房源（质量更优）

2️⃣关注电梯品牌（人杰水岸主要使用奥的斯）

3️⃣核实物业费（物业费1.2元/㎡·月）

九、未来发展规划

🌉沈阳城市更新计划：

1️⃣文萃街改造项目（启动）

2️⃣地铁4号线规划（预计2027年通车）

3️⃣和平区商业综合体扩建（规划新增10万㎡商业）

十、真实业主访谈

🗣️张先生（购房）：

"当时选92㎡三室，总价415万，现在估值460万，涨了45万。重点中学学位非常稳，孩子今年顺利升入东北育才初中部。"

🗣️李女士（置换）：

"把老房子换成人杰水岸的89㎡，省下每月2000元房贷，而且带双学区。建议准备至少15万改造预算，老旧小区装修成本较高。"

📌购房小贴士：

1️⃣建议实地考察3个以上同类房源

2️⃣重点检查电梯运行状态（每日早中晚各1次）

3️⃣核实小区停车位配比（1:0.8）

4️⃣查看物业费收支明细（物业费收缴率97%）

💎

人杰水岸作为沈阳和平区少有的地铁+双学区+低密社区，房价仍有10-15%上涨空间。建议购房者重点关注100-120㎡三室房源，尤其是满五唯一现房。当前沈阳二手房市场处于价值修复期，优质学区房仍具较强保值能力。

（本文数据来源：链家研究院Q1报告/沈阳房管局公示信息/实地调研记录）