南通圆融公馆二手房深度测评附避坑指南价格趋势
🏠南通圆融公馆二手房深度测评｜附避坑指南+价格趋势
《南通圆融公馆二手房真实测评！附避坑指南+价格趋势，购房必看》
📌一、项目概况（🏠）
1️⃣ 基础信息
- 开发商：圆融集团（长三角TOP10房企）
- 建筑年代：交付（准现房优势）
- 物业：嘉宝物业（南通市物业评分前五）
- 建筑类型：11栋11-18层小高层（得房率82%）
2️⃣ 户型
✅ 精品户型（主力户型90-120㎡）
- 3房2卫：全明户型占比90%
- 均价：1.45-1.65万/㎡（数据）
- 热门户型：120㎡四房（总价215-230万）
3️⃣ 核心优势
🌟 地铁1号线直达（3站到中央路商圈）
🌟 南通师范附属幼儿园分校（学区房评估A+）
🌟 社区自带商业街（2000㎡底商已开业）
📌二、周边配套（🌆）
1️⃣ 教育资源
- 学前：南通师范附属幼儿园（步行8分钟）
- 小学：南通师范附属小学（市统考第三）
- 中学：南通中学北校（中考重点班扩招）
2️⃣ 医疗配套
- 三甲医院：南通大学附属第一医院（2.3公里）
- 社区诊所：已配备全科医生+24小时自助药箱
3️⃣ 商业生态
🛒 5分钟生活圈：
- 世纪华联超市（生鲜直达）
- 新华书店24小时自助店
- 周边规划中的万达广场（预计开业）
4️⃣ 交通网络
🚌 公共交通：
- 地铁：1号线「圆融站」D口（出站即达）
- 公交：12路/23路/38路三线交汇
🚗 自驾路线：
- 东进高速入口：8公里
- 市区快速路：15分钟直达狼山风景区
🌿 休闲配套：
- 社区中央花园（绿化率提升至35%）
- 5公里内3大公园：濠河风景区/紫琅湖公园/青墩公园
📌三、价格趋势分析（💰）
1️⃣ 近三年成交数据：
：1.38-1.52万/㎡
：1.42-1.58万/㎡（疫情后小涨13%）
：1.45-1.65万/㎡（学区房溢价15%）
2️⃣ 同区域竞品对比：
| 楼盘 | 价格区间 | 学区等级 | 物业费用 |
|------|----------|----------|----------|
| 金鹰国际 | 1.68-1.85万 | 双重点 | 3.2元/㎡·月 |
| 万科朗诗 | 1.52-1.62万 | 普通学区 | 2.8元/㎡·月 |
| **圆融公馆** | **1.45-1.65万** | A+学区 | **2.6元/㎡·月** |
3️⃣ 预测：
- 优势：地铁延伸线规划（开工）
- 风险：周边新盘「中创国际」预计入市
- 策略：建议6-8月窗口期入手（开发商清盘期）
📌四、房屋质量检测（🔍）
1️⃣ 公共区域：
- 外墙：检测显示30%存在空鼓（主要集中在6-8号楼）
- 楼道：1月完成声学改造（隔音分贝降低5dB）
2️⃣ 电梯系统：
- 三菱品牌（更换2部电梯）
- 故障率：0.8次/台/月（行业平均1.2次）
3️⃣ 常见问题：
⚠️ 厨房防水层：-交付批次需重点检测
⚠️ 门窗密封性：投诉率上升（建议重新密封）
📌五、购房避坑指南（⚠️）
1️⃣ 合同条款重点：
- 明确「学区学位」归属（需提供教育局备案号）
- 约定「电梯更换」时间节点（建议写入补充协议）
- 附加「停车位权属」说明（部分车位为商业性质）
2️⃣ 贷款攻略：
- 首套房：利率3.875%（最新LPR）
- 二套房：利率4.5%（可尝试公积金组合贷）
- 银行偏好：优先选择工行、建行、中行
3️⃣ 签约注意事项：
- 要求提供12月前《住宅质量报告》
- 核对「天然气表读数」（误差不超过1%）
- 留存「物业费结清凭证」（避免转手纠纷）
📌六、投资价值分析（📈）
1️⃣ 五年回报测算：
- 当前均价1.6万/㎡ → 2028年预期2.1万/㎡
- 按贷款100万计算：月供约4800元（含利息）
- 租金收益：120㎡户型月租6500-7500元
2️⃣ 税收成本：
- 契税：1.3%（买方承担）
- 契税补贴：南通市首套房补贴5000元
- 租售抵扣：出租满5年可抵扣个人所得税
3️⃣ 流动性评估：
- 二手房挂牌量：87套（去化周期6.8个月）
- 同区域成交周期：45-60天（含中介带看）
📌七、最新成交案例（📊）
1️⃣ 成交记录（12月）：
- 120㎡四房：总价226万（单价1.88万/㎡）
- 优势：带储物间+双阳台+电梯厅改造
2️⃣ 签约流程：
- 看房：3次实地考察（含工作日/周末/雨雪天）
- 验资：提前15天提交银行流水
- 过户：全程代办（费用约1.5万）
📌八、购房咨询通道（📞）
1️⃣ 专业团队：
- 主讲律师：10年房产纠纷处理经验
- 签约专员：熟悉南通市住建局最新政策
2️⃣ 服务承诺：
- 隐私保护：全程匿名咨询（需签署保密协议）
- 风险兜底：签约后免费提供《房屋检测报告》
📌九、（💡）
圆融公馆作为南通主城A+学区房，在交通、配套、价格等方面具有明显优势，但需注意前交付批次的质量问题。建议购房者：
1. 优先选择后交付房源
2. 关注6月开发商促销节点
3. 充分利用南通市公积金贷款政策（最高可贷120万）
🔖【数据来源】
- 南通市住建局12月公示数据
- 中国房产信息集团成交记录
- 本土中介机构实地调研报告（3月）