《南京大树根小区二手房深度测评：房价/学区/交通全（附购房指南）》

一、南京大树根小区概况与区位优势

1.1 小区基本信息

南京大树根小区位于南京市鼓楼区中央路126号，建成于2005年，总户数约1200户，容积率2.1，绿化率35%。小区采用封闭式管理，配备24小时安保和智能门禁系统，物业费为2.8元/㎡·月（标准）。

1.2 地理位置

• 核心区位：地处鼓楼-秦淮双区交汇处，坐拥新街口商圈（直线距离1.2公里）、夫子庙景区（2.5公里）两大城市核心

• 交通枢纽：紧邻地铁2号线大行宫站（A口出站即达）、1号线鼓楼站（步行8分钟），公交站点覆盖13条线路

• 商业配套：200米范围内有苏果超市、金鹰购物中心，3公里内有德基广场、中央商场

• 医疗资源：距鼓楼医院（1.8公里）仅15分钟车程，南京大学鼓楼医院分部（0.9公里）

二、二手房市场价值评估（数据）

2.1 房价走势分析

近三年价格波动呈现"V"型曲线：

- ：4.8-5.2万/㎡（疫情波动期）

- ：5.5-6.0万/㎡（学区房政策影响）

- ：5.8-6.3万/㎡（改善型需求回升）

- Q2：6.2-6.6万/㎡（学区房政策持续发酵）

2.2 户型结构分布

• 主力户型：85-120㎡三房（占比62%）

• 罕见户型：125-150㎡四房（8%）

• 特殊户型：45-60㎡一房（10%）多为改造空间

• 建筑特色：南北通透设计占比91%，其中西向户型因朝向问题价格平均低5-8%

三、教育资源深度

3.1 学区构成

- 幼儿园：鼓楼实验幼儿园（省级示范园）

- 小学：南京市鼓楼实验中学附属小学（鼓楼区重点）

- 中学：南京大学鼓楼中学（省级示范校）

- 高中：南京外国语学校（鼓楼分部）

3.2 教育质量保障

- 小学升学率：100%（鼓楼区前3%）

- 中考重点高中达线率：87.6%（高于全区均值5.2%）

- 国际教育配套：3公里内有南京外国语学校国际部

四、居住环境与物业管理

- 绿化系统：中央景观轴串联3个主题花园

- 健身设施：配备夜光跑道、羽毛球场、儿童游乐区

- 空气质量：PM2.5年均值28微克/立方米（低于全市均值）

4.2 物业服务对比

| 项目 | 大树根物业 | 同区域竞品 |

|--------------|------------|------------|

| 应急响应时间 | 15分钟 | 30分钟 |

| 保洁频次 | 每日2次 | 每日1次 |

| 免费服务 | 代收快递 | 无 |

| 物业费调整 | 5年一调 | 2年一调 |

五、二手房交易注意事项

5.1 产权情况

- 产权年限：住宅70年（前批次）、商住40年（后批次）

- 共有部分：约占总面积8%（电梯、监控系统等）

- 转让限制：满5年免征增值税（政策延续）

5.2 常见问题排查

- 建筑质量：改造工程涉及外立面修复

- 产权纠纷：涉及3起继承权纠纷（已解决）

- 装修限制：起禁止外窗改造（需物业备案）

六、购房决策建议

6.1 目标客群匹配

- 自住家庭：适合改善型需求（置换面积100㎡+）

- 投资客群：关注租金回报率（租金约3500-4500元/月）

- 租赁市场：周边央企总部聚集（中国移动、中国电科等）

6.2 成交策略

- 降价空间：市场行情不好时可议价5-8%

- 加价技巧：急售房源可支付1-3天租金作为诚意金

- 贷款方案：首套房最高可贷120万（首付35%）

七、周边竞品对比分析

| 小区名称 | 大树根 | 花园路1号院 | 中央路188号 |

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| 房价（万/㎡） | 6.2-6.6 | 5.8-6.1 | 6.0-6.3 |

| 学区匹配度 | 100% | 85% | 90% |

| 交通便捷性 | 1站地铁 | 2站地铁 | 1.5站地铁 |

| 物业费（元） | 2.8 | 3.2 | 3.0 |

| 户型多样性 | 三房为主 | 四房较多 | 一房较多 |

八、未来价值展望

1. 政策利好：鼓楼区"名校划片"政策延续，确保学区稳定性

2. 交通升级：地铁5号线（规划中）预计通车，新增2个站点

3. 商业发展：新街口地下商业综合体（建成）将提升区域价值

4. 环境改造：启动绿化升级工程，预计增加2000㎡公共绿地

【购房指南】

1. 优先选择前交付房源（产权更清晰）

2. 注意外立面老旧的房源（建议聘请第三方检测）

3. 关注商住公寓（投资需谨慎，自住不推荐）

4. 交易时要求提供近三年物业费缴纳凭证

5. 签订合同时明确学区划分政策适用时间

注：本文数据来源于链家研究院白皮书、南京市教育局公开数据、小区业委会公示信息，信息更新截止11月。建议购房前通过链家、安居客等平台获取实时挂牌信息，并实地考察确认房屋状况。