🏡古田二路古南小区深度攻略｜二手房价格+交通+学区全！附高清实拍

✨一、关于古南小区的3大基本信息

1️⃣小区定位：

古南小区位于古田二路与金鸡路交汇处，是厦门岛内老牌成熟社区（2000年建成），占地约8.2万㎡，总户数约1800户，绿化率35%，物业为厦门物业（升级）。小区以6-8层电梯房为主，涵盖70-130㎡刚需到改善户型。

2️⃣交通核心：

🚇地铁：步行880米至地铁2号线金鸡路站（开通）

🚌公交：小区门口3站路直达SM城市广场（3路/17路/31路）

🚗自驾：古田二路直行500米即达，周边5分钟车程内含3个停车场（含小区自带200个车位）

3️⃣划片教育：

小学：厦门实验小学（古南校区）+ 厦门外国语附属小学

初中：厦门外国语学校附属中学

高中：厦门双十中学海沧附属中学（新划片）

💡二、二手房市场深度分析（9月数据）

1️⃣价格区间：

▫️刚需户型（70-90㎡）：5.8-6.5万/㎡（总价410-580万）

▫️改善户型（100-130㎡）：6.2-7.2万/㎡（总价620-936万）

▫️特殊户型：顶楼复式/双钥匙户型溢价约8-12%

2️⃣成交特点：

🔥近半年成交均价环比上涨5.3%（数据来源：厦门房产网）

🔥带精装修房源溢价达15%-20%

🔥学区房占比68%，非学区房成交周期约45天

3️⃣税费计算示例：

以总价600万改善型房源为例：

契税：5.6万（免征面积120㎡内）

个税：3.6万（满2年免征）

增值税：11.4万（满2年免征）

总税费：20万左右

📸三、小区实拍对比（附高清图）

1️⃣园林景观：

▫️现状：中央绿化带已翻新（投入80万）

▫️亮点：保留原生凤凰木15棵（进入盛花期）

▫️痛点：东北区楼栋采光偏暗（实测日照3.2小时）

2️⃣设施升级：

▫️新增：

- 24小时自助快递柜（覆盖90%住户）

- 适老化电梯2部（加装中）

- 全区WiFi覆盖（含充电桩30个）

3️⃣楼栋分布：

🏢1-6栋：2000年建（电梯房）

🏢7-12栋：建（更新版电梯）

🏢13-18栋：建（现房交付）

📚四、学区房价值深度

1️⃣教育优势：

▫️实验小学古南校区：全省排名前5%（数据来源：厦门教育局）

▫️双语教学资源：小区内设国际教育中心（年费3.8万/学期）

▫️升学率：届毕业生100%进入重点中学

2️⃣学位预警：

▫️新增2个班级（学位紧张预警）

▫️学区房溢价空间：同比上涨18%

▫️租房客占比：约12%（影响社区环境）

3️⃣购房建议：

✅优先选择3-6栋南向户型（采光最佳）

✅避开13栋底层（存在漏水历史）

✅顶楼房源建议实地考察（防水层年限到期）

🏡五、周边配套全景图

1️⃣商业配套：

▫️3公里内商业：SM广场（新增星巴克旗舰店）

▫️小区自带：2000㎡生鲜超市（扩建中）

▫️餐饮：3公里内15家网红餐厅（含2家米其林推荐）

2️⃣医疗资源：

▫️三甲医院：厦门第一医院（3公里直达）

▫️社区诊所：升级为24小时智慧医疗站

3️⃣休闲设施：

▫️公园：金鸡公园（改造完成）

▫️健身：小区内新增全功能运动场（含儿童区）

💰六、购房避坑指南（血泪经验）

1️⃣验房重点：

▫️检查后加装电梯噪音影响（实测55分贝）

▫️确认车位产权（小区车位70%为产权车位）

▫️核实房屋抵押情况（有3套法拍房）

2️⃣谈判技巧：

▫️首付分期方案：支持30%首付+2年分期

▫️税费承担：可协商由卖方承担部分税费

▫️装修补偿：满5年可获2万元装修补贴

3️⃣贷款攻略：

▫️首套房利率：3.875%（最低）

▫️公积金提取：可提取装修款（需提供合同）

▫️商业贷款：支持20年/30年两种期限

📊七、未来价值预测（-）

1️⃣交通升级：

▫️地铁2号线延伸线（开通）

▫️金鸡路高架桥（动工）

2️⃣商业扩张：

▫️SM广场二期（开业）

▫️社区商业街（改造）

3️⃣房价走势：

▫️Q2预计上涨8-12%

▫️溢价空间达15%-20%

🔑八、购房决策树（附流程图）

1️⃣自住需求：

✔️优先考虑70-90㎡三房

✔️预算控制在500万以内

✔️关注小区环境维护

2️⃣投资需求：

✔️选择100-130㎡四房

✔️关注SM广场商业辐射

✔️考虑长租托管服务

3️⃣置换需求：

✔️优先选择5年以上房源

✔️关注电梯房更新情况

✔️利用满五唯一政策

📌九、最新成交案例（9月）

1️⃣案例A：

▫️房源：12栋902室（建面89㎡）

▫️总价：568万（单价6.38万/㎡）

▫️成交时间：.8.15

▫️亮点：满五唯一+精装交付

2️⃣案例B：

▫️房源：18栋1203室（建面128㎡）

▫️总价：920万（单价7.19万/㎡）

▫️成交时间：.9.8

▫️亮点：双钥匙户型+学区保障

📌十、购房资源清单

1️⃣推荐中介：

▫️房产陈经理（从业12年）

▫️地产林顾问（熟悉学区政策）

▫️服务承诺：72小时带看+免费过户

2️⃣法律支持：

▫️律师事务所（提供免费法律咨询）

▫️服务范围：合同审查+风险规避

3️⃣金融服务：

▫️厦门银行（提供二手房专项贷款）

▫️利率优势：最低3.65%

📝：

古南小区作为厦门岛内少有的地铁口成熟社区，兼具学区价值和交通便利性。房价呈现稳中有升态势，建议购房者重点关注地铁延伸线带来的价值提升。对于刚需家庭，可考虑90㎡三房+满五唯一房源；对于改善型需求，建议锁定100-130㎡四房+精装交付房源。本文数据截止9月，具体信息请以实地考察和最新政策为准。

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