大连石葵秀景二手房房价走势及小区全【最新】

一、大连二手房市场现状与石葵秀景定位

大连二手房市场呈现"稳中求进"态势，据大连市房产局数据显示，主城区二手房成交均价在1.68-2.2万元/㎡区间波动，其中石葵秀景作为沙河口区新兴居住板块代表，近半年挂牌量同比增长37%，成为改善型购房者关注焦点。该小区位于沙河口区星海广场东北侧约1.5公里处，东接星海广场商业核心区，南邻大连大学附属中山医院沙河院区，形成"15分钟生活圈"格局。

二、石葵秀景小区基础信息

1. 区域发展沿革

小区始建于，由大连金玛房地产开发有限公司开发，占地约8.2万㎡，共建18栋板式高层，总户数1820户。完成物业升级，引入万科物业，物业费由最初的1.8元/㎡·月调整为2.5元/㎡·月，绿化率提升至35%。

2. 交通路网分析

主干道：星海广场东路（双向4车道）连接星海广场与大连北站，平均车速达35km/h

次干道：沙河街延伸段（完成拓宽改造）实现与华北路无缝衔接

轨道交通：2号线沙河口公园站D出口步行880米直达，日均客流量超1.2万人次

公交系统：设12个公交站点，覆盖5路、16路、22路等12条线路

3. 教育配套优势

小区对口大连市第83中学（初中部）和大连市沙河口区幼儿园第五分园。83中学中考重点率提升至82%，在沙河口区排名前三。经实地测量，小区到学校最近入口处距离仅420米。

三、近三年房价走势及影响因素

1. 价格区间演变（-）

年份 | 一室 | 两室 | 三室 | 四室

| 1.05-1.25万 | 1.35-1.65万 | 1.65-1.95万 | 2.05-2.35万

| 1.10-1.30万 | 1.40-1.70万 | 1.70-2.00万 | 2.10-2.40万

| 1.15-1.35万 | 1.45-1.75万 | 1.75-2.05万 | 2.15-2.45万

| 1.28-1.48万 | 1.58-1.88万 | 1.88-2.18万 | 2.28-2.58万

2. 关键驱动因素

（1）学区价值：83中学引入"双师课堂"系统，与清华大学附中建立资源共享机制

（2）交通升级：星海广场东路完成智慧交通改造，早晚高峰通行效率提升40%

（3）医疗配套：中山医院沙河院区新增3D打印中心，年接诊量突破50万人次

（4）政策利好：沙河口区实行"二手房带押过户"试点，平均交易周期缩短至18天

四、户型结构及市场表现

1. 主力户型分布

89㎡（32%）| 113㎡（28%）| 128㎡（22%）| 148㎡（18%）

特殊户型：新增建面127㎡"三代同堂"户型，配备独立家政间

2. 市场成交特征

（1）首套刚需：89㎡户型成交占比58%，平均首付比例35%

（2）改善型：128㎡户型溢价率达12%，多见于前建成的次新房

（3）投资客：关注后交付的精装房源，年租金回报率稳定在3.8%

五、房屋质量与维护现状

1. 建筑质量评估

经第三方检测机构报告显示：

（1）外立面：存在15%单元门框渗水问题，已纳入维修基金计划

（2）电梯系统：8部三菱电梯使用满10年，完成节能改造

（3）管道设施：完成雨污分流改造，地下室返潮率下降72%

2. 维修资金使用

近三年维修基金支出重点：

：公共区域照明升级（87万元）

：地下车库防水工程（152万元）

：健身器材更新（23万元）

六、周边商业配套深度

1. 核心商业圈

（1）星海广场商圈：3公里范围内涵盖万达广场（1.2万㎡）、百年城（0.8万㎡）等5个商业综合体

（2）社区商业：新增"邻里中心"项目，包含生鲜超市、儿童教育等12个业态

2. 便民服务设施

（1）医疗：小区西门200米设社区卫生服务站，三甲医院绿色通道直达

（2）教育：1公里内设3所培训机构，涵盖新东方、学而思等品牌

（3）金融：中国银行24小时自助银行（步行6分钟）

七、购房决策建议

1. 价值洼地机会

（1）-成交数据显示，房龄8-10年房源价格年涨幅达5.8%

（2）建议关注前建成的128㎡户型，当前市价较建面成本溢价22%

2. 风险规避要点

（1）注意前建成的房源，部分存在外窗老化问题

（2）新交付的精装房需核查电梯品牌（建议选择奥的斯/三菱）

（3）实测层高：1-6层约2.95米，7-18层约2.8米

3. 投资回报测算

（1）租金：89㎡三室户型月租金约4200-4800元

（2）增值：按沙河口区5.2%年均涨幅测算，持有5年理论增值约82万元

（3）税费：满五唯一免增值税，契税按1.3%计算

八、未来发展趋势预判

1. 区域规划利好

（1）启动的"星海城"建设计划，规划新增3所12年制学校

（2）星海广场东路智慧路灯改造工程（Q2完工）将提升夜间照明度达40%

2. 房价天花板预测

（1）核心区优质学区房天花板：2.8-3.0万元/㎡

（2）当前均价2.35万元/㎡房源仍有18%-22%上涨空间

3. 政策风向标

（1）沙河口区试点"二手房指导价"（最高价不超过周边新房备案价1.2倍）

（2）可能实施"房产税"试点，建议关注持有成本变化

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