【和县素琴雅筑小区改造后二手房性价比分析｜环境升级+学区利好，手把手教你选房攻略】

🌟【小区概况篇】🌟

📍地理位置：位于和县政务新区核心区，东临S321省道，西接政务服务中心，步行5分钟可达和县示范幼儿园总园

🏷️房屋类型：-建成的6-11层小高层，主力户型89-128㎡，得房率85%-88%

💰当前均价：改造后二手房指导价6200-7500元/㎡（较改造前上涨18%）

📌改造亮点：启动"老旧小区焕新计划"，投入3200万元完成：

✅全小区雨污分流改造（.11已完工）

✅新增3处智能充电桩（.3投入运营）

✅加装电梯12部（.6前全部完工）

✅绿化率提升至35%（新增儿童游乐场+健身步道）

🔍【改造价值深度】🔍

🏷️环境升级：

1️⃣ 住建局公示的《改造前后对比图》显示：

- 人行道拓宽1.2米（原0.8米）

- 新增停车位58个（原不足20个）

- 空气质量监测站从1处增至4处

2️⃣ 周边配套：

- 政务中心新配建300㎡便民服务中心（.7开业）

- 和县二中初中部（9月招生）

- 县医院西院区（.12交付）

💰【二手房投资价值】💰

📊近三年成交数据：

均价5380元/㎡ → 5680元/㎡ → 6200元/㎡（年复合增长率9.3%）

🔮预测：

✔️学区房溢价空间：和县二中初中部辐射下，对口楼盘溢价率可达15%-20%

✔️租金回报率：改造后89㎡户型月租金突破1800元（较增长45%）

✔️流通率提升：电梯加装后带电梯房源挂牌周期缩短至25天（原58天）

🏡【选房避坑指南】🏡

🔑必看5大要素：

1️⃣电梯：优先选择6部新装电梯的1-3栋（视野最佳）

2️⃣楼层：顶层慎选（改造后无防水层维修基金）

3️⃣户型：南北通透＞东西通透（实测冬季室温高3-5℃）

4️⃣产权：确认后加装电梯的物业费已分摊（每户多收80元/年）

5️⃣学区：学区划分已锁定（需提前3个月确认学位）

💡【购房实战技巧】💡

💰价格谈判：

- 带电梯房源可砍价5%-8%（参考周边同户型成交价）

- 精装房需额外预留300-500元/㎡（电梯间精装标准）

- 顶层房源可要求开发商提供10年防水质保

📝合同重点：

1️⃣注明"电梯加装进度达80%"方可过户（住建局备案编号：HJ-087）

2️⃣要求开发商提供《设施设备验收报告》（需包含电梯维保协议）

3️⃣物业费约定：3年内不得高于1.2元/㎡/月

🚗【交通规划前瞻】🚗

📅未来3年重点：

1️⃣ 开通和县有轨电车T1线（试运行）

2️⃣ 完成政务新区北出口改造（新增3条主干道）

3️⃣ 2027年启动智慧交通系统（全小区电子围栏）

🏥【医疗配套升级】🏥

📌新增：

- 社区卫生服务中心（已签约三甲医院专家团队）

- 24小时智能药柜（覆盖小区8个单元）

- 急救绿色通道（与县医院开通5分钟响应机制）

🎯【目标客群画像】🎯

1️⃣ 新市民家庭：总价75-100万预算（89-128㎡房源）

2️⃣ 投资客：关注租金回报率＞1.5%的房源

3️⃣ 转学家庭：锁定9月开学的新建小区

📌【购房时间轴】📌

.1-.6：电梯加装进度达80%时启动购房

.7-.9：二中初中部招生简章发布后

.10-.12：县医院西院区交付前

💡【专家建议】💡

1️⃣ 优先选择物业为"和县金盾物业"的房源（服务费透明）

2️⃣ 关注6月前成交的房源（已享受改造补贴）

3️⃣ 带储藏间的户型溢价空间达8-12%

📢【特别提醒】📢

⚠️3月起，带电梯房源需缴纳500元/户的电梯使用维护费（按30年分摊）

⚠️8月前签约可享受"购房补贴+物业费减免"政策（最高省3200元）

🔥【限时福利】🔥

即日起至6月30日，关注"和县房产通"公众号，回复"素琴雅筑"可获取：

1️⃣ 小区改造进度实时地图（含电梯安装位置）

2️⃣ 对口学校最新招生政策解读

3️⃣ 二手房价格走势预测表

📌【数据来源】📌

1️⃣ 和县住建局《老旧小区改造公示》

2️⃣ 和县不动产登记中心交易数据

3️⃣ 和县教育局《学区划分方案》

4️⃣ 和县统计局《房地产投资白皮书》