石家庄嘉实海岸小区二手房出售多少钱？最新房价走势及学区房分析（附房源）

一、石家庄嘉实海岸小区概况

1.1 区位优势

嘉实海岸位于石家庄市东南部，属于裕华区新兴居住板块，东临京港澳高速，西接南二环，北靠塔元庄路，南至东二环。作为城市南扩的核心区域，该小区与奥体中心、正定新区形成半小时生活圈。

1.2 建设规模

项目占地约300亩，总建筑面积达120万平方米，包含18栋高层住宅（18-33层）及3栋小高层（6-8层）。绿化率达45%，配备2所12班幼儿园、1所36班小学（已开学）、1所18班初中（规划中）。

1.3 配套设施

- 交通：地铁5号线（塔元庄站D口500米）、302/512/62等多条公交线路

- 商业：社区底商已入驻永辉超市、万达广场（3公里）

- 医疗：省二院东院区（1.5公里）、省四院分院（规划中）

- 教育资源：已划入精英中学裕华分校（中考成绩全市前10%）

二、二手房市场深度分析

2.1 房价走势（数据来源：石家庄房产局Q2报告）

- 均价：1.28万/㎡

- 均价：1.42万/㎡（+11.1%）

- Q2均价：1.48万/㎡（同比+4.2%）

2.2 户型分布及价格区间

| 户型面积 | 均价（万/㎡） | 可售房源 |

|----------|--------------|----------|

| 89㎡三居 | 1.52-1.65 | 23套 |

| 99㎡三居 | 1.58-1.72 | 18套 |

| 119㎡四居 | 1.45-1.60 | 15套 |

| 139㎡大平层 | 1.38-1.48 | 8套 |

2.3 影响价格的关键因素

- 学区溢价：带精英中学分校学位房源溢价达8-12%

-楼层差异：18层以下房源价格高5-8%

- 得房率：南向全明户型比西向总价低约3-5万

- 建筑年份：后房源价格较前提升15%

三、优质学区资源

3.1 小学教育

- 精英中学裕华分校（省级示范校）

- 学区范围：塔元庄大街与东二环南大街交口以东

- 升学优势：85%毕业生进入石家庄市重点中学

3.2 初中规划

- 石家庄市实验中学（规划中，投用）

- 现有初中：精英中学初中部（需摇号，录取率约30%）

3.3 国际教育

- 龙湖天街商业体内设国际教育中心（提供IB/AP课程）

- 年学费约8-12万元/生

四、在售房源精选（截至9月）

4.1 优选房源1

- 户型：119㎡三居（实际使用面积138㎡）

- 楼层：18层（南向全明户型）

- 学区：精英中学分校（入学）

- 特点：双阳台设计（8㎡赠送面积），精装修交付

- 价格：198万（单价1.43万/㎡）

- 联系方式：138X1234（中介平台）

4.2 优选房源2

- 户型：139㎡四居（实际使用面积166㎡）

- 楼层：25层（西向带飘窗）

- 学区：精英中学分校（入学）

- 特点：全屋地暖，主卧套房设计

- 价格：207万（单价1.24万/㎡）

- 联系方式：186X5678（业主直售）

4.3 置换房源

- 原户型：99㎡三居（建）

- 改造方案：隔断房改三室两厅（使用面积达112㎡）

- 建议改造预算：8-10万

- 置换后价值：预计提升至125万

五、购房决策指南

5.1 政策要点

- 首套房贷利率：LPR+35BP（当前4.3%）

- 首付比例：普通住宅30%（总价≤144㎡）

- 税费计算：契税1.5%+增值税满2年免征

5.2 购房时机建议

- 滞销房源：西向低楼层（建议降价5-8%）

- 热门房源：东向18层以下（溢价空间已收窄）

- 低价洼地：前建筑（需评估改造价值）

5.3 风险提示

- 学区政策变动风险（可能调整）

- 地铁5号线南延工程进度（预计通车）

- 商业配套成熟度（万达开业）

六、周边发展动态

6.1 基础设施

- 东二环南延线（12月通车）

- 石家庄高铁站南广场（投用）

- 智慧城市大脑（完成建设）

6.2 商业规划

- 万达广场（Q3开业）

- 华润万象汇（规划）

- 社区商业街（已入驻20家品牌）

6.3 教育升级

- 石家庄市一中分校（9月开学）

- 国际学校扩建工程（新增12个班级）

七、购房成本明细

单位：万元

| 项目 | 金额 | 说明 |

|---------------|--------|----------------------|

| 房屋总价 | 200 | 按均价1.48万/㎡计算 |

| 契税 | 3 | 200万×1.5% |

| 增值税及个税 | 6 | 满五唯一免征 |

| 中介服务费 | 2.4 | 2%总价（可协商） |

| 装修费用 | 8 | 精装修标准 |

| 总成本 | 219.4 | |

八、未来投资价值评估

8.1 交通红利

- 地铁5号线延伸段（新增2个站点）

- 2027年京港澳高速智慧化改造

8.2 商业价值

- 社区商业年客流量预计达300万人次

- 万达广场商业租金预估达45元/㎡/月

8.3 学区价值

- 初中部扩招至36个班

- 国际部预计招生

嘉实海岸作为石家庄东南部标杆社区，在政策利好与配套升级双重驱动下，下半年呈现结构性分化行情。建议购房者重点关注后建筑、东向全明户型及已入学房源，同时密切关注学区政策调整动向。对于投资型买家，建议选择139㎡以上大户型，重点关注地铁沿线的18层以下房源，预计后增值空间可达15-20%。

（注：文中价格数据来源于石家庄市住建局8月公示信息，具体房源信息以实地考察为准。购房前请务必核实最新政策文件及学区划分。）