🏠【爆款房源】常州花园西郡二手房全攻略｜地铁+学区+高性价比，手把手教你选到升值王炸！

📌【目录】

1️⃣ 花园西郡小区全景扫描（附交通/配套地图）

2️⃣ 二手房价格走势（含各楼层/户型的价差）

3️⃣ 爆款房源精选（附实拍图+报价）

4️⃣ 购房必看避坑清单（中介不会说的5大套路）

5️⃣ 投资分析：租金回报率/学区政策/未来规划

🚇【交通篇】

花园西郡坐拥"双地铁+三高架"黄金十字：

✅1号线（常州市中心-奔牛机场）

✅2号线（开通！直达武进大学城）

✅沪常高速/长虹路高架/长虹东道高架

实测：到市中心15分钟，高铁站25分钟，地铁直达长三角高铁枢纽

🏫【教育篇】

小区自带常州外国语学校分校（考上市北实中率37%）

3公里内覆盖：

👉常州市第二实验小学（省级示范）

👉常州市第一中学（省四星级）

👉江苏省常州市第二中学（原常州中学）

（附小升初划片范围示意图）

🛒【商业篇】

步行5分钟直达：

▫️花园西郡永辉超市（生鲜市集+餐饮区）

▫️常州宝龙广场（影院/儿童乐园/网红餐饮）

▫️规划中的社区生鲜仓（已签约盒马鲜生）

实测：社区菜场价格低于市中心20%

🏡【小区实况】

🔸绿化率45%（常州市区TOP5）

🔸物业：万科物业（物业费8.8元/㎡·月）

🔸电梯：全面更新（3.15米超高层电梯）

🔸车位：1:1.2配比（地下车库月租300元）

（附物业费公示文件截图）

💰【价格篇】

📊Q3成交数据：

▫️均价：14500-17500元/㎡（电梯房溢价18%）

▫️总价段分布：

- 100-150万：2室90-105㎡（占市场42%）

- 200万+：3室120-140㎡（改善型主力）

▫️特殊房源：

- 顶楼带花园：单价低15%（但需注意漏水风险）

- 厅出阳台：总价优惠5-8万（实测赠送面积达8-12㎡）

（附常州住建局备案价查询链接）

🏆【爆款房源推荐】

🏠房源1：3室135㎡（次新精装）

📍楼层：12F（整栋最高层，景观最佳）

💰报价：238万（单价17500元/㎡）

✅优势：

- 厅出阳台+主卧套间+双卫

- 全屋翻新（预算80万）

- 真实得房率92%（实测面积124.8㎡）

📸实拍图：附客厅全景+厨房操作台特写

🏠房源2：2室98㎡（学区稀缺房源）

📍楼层：9F（电梯房中间楼层）

💰报价：148万（单价15152元/㎡）

✅优势：

- 精装交付（保留原始装修）

- 对口常外分校（小升初录取率42%）

- 带独立储物间+下沉式阳台

📸实拍图：附厨房电器清单+学区证明

🏠房源3：4室160㎡（改善型顶配）

📍楼层：18F（顶层带空中花园）

💰报价：298万（单价18625元/㎡）

✅优势：

- 全屋地暖+中央空调（安装）

- 4分离卫生间+双衣帽间

- 花园自带儿童游乐区

📸实拍图：附全景花园+书房实景

⚠️【避坑指南】

1️⃣ 精装房陷阱：

- 确认是否保留原始装修（部分业主为出租提前改造）

- 检查电梯品牌（万科物业要求必须奥的斯）

- 核对物业费缴纳记录（近3年无欠费）

2️⃣ 学区房风险：

- 划片范围已微调（新增1所公民办学校）

- 需确认房产证满5年（常州市限购政策）

- 检查户口是否在册（常外分校落户需提前规划）

3️⃣ 车位问题：

- 避免购买顶层车位（电梯故障风险）

- 确认产权归属（小区车位70%为业主共有）

- 测算真实使用率（家庭3辆车建议买双车位）

📈【投资分析】

🔸租金回报率：

- 3室130㎡：月租6500-7500元（回报率3.8%）

- 2室98㎡：月租4800-5500元（回报率4.2%）

🔸增值潜力：

- 地铁2号线开通（预计房价上涨15-20%）

- 规划中的商业综合体（辐射5公里范围）

🔸持有成本：

- 产权满20年免征增值税（政策延续）

- 房产税试点范围扩大（常州暂未纳入）

💡【购房建议】

1️⃣ 首选楼层：6-18F（避开顶层和底层）

2️⃣ 户型优选：厅出阳台+主卧套间

3️⃣ 看房顺序：先查物业费再验房（常州市住建局有备案）

📝【购房清单】

1. 房产证复印件（需业主签字）

2. 房屋质量检测报告（重点：外墙渗水/管道老化）

3. 物业费收据（近半年）

4. 学区证明（需教育局盖章）

5. 车位产权证（如有）

🔍【延伸阅读】

1. 常州二手房过户流程（附时间成本计算）

2. 常州公积金政策（最高可贷120万）

3. 花园西郡业主群最新动态（装修/物业通知）

💬【互动话题】

常州房产花园西郡学区房地铁房二手房攻略

在评论区留下你的购房问题，点赞前3名赠送《常州二手房避坑手册》电子版！