🌟桂林华御公馆二手房深度测评｜地铁口+学区房+准现房！附看房攻略

📍项目定位

桂林华御公馆位于象山区中山路88号（近正阳步行街），是建成的34层高层住宅，总户数528户，现房状态，剩余在售房源约80套。项目主打刚需改善型，均价1.2万/㎡左右，总价段90-150万，是桂林主城区性价比最高的地铁盘之一。

💡核心卖点拆解

1️⃣ 交通优势

- 300米直达地铁1号线正阳广场站（D出口）

- 步行5分钟至公交枢纽（1/18/35/88路等）

- 10分钟车程覆盖两江四湖核心区

- 自驾可上中山路（直通两江四湖）和环城高速

2️⃣ 教育配套

- 300米内：桂林市第二实验小学（重点小学）

- 800米：桂林中学（桂林一中分校）

- 1.5公里：桂林市第十八中学（中考率常年超90%）

- 幼儿园：小区自带12班幼儿园（9月开学）

3️⃣ 商业资源

- 500米：正阳步行街（桂林最大商圈）

- 1公里：万象城（开业，日均客流5万+）

- 3公里：南城百货（升级改造中）

- 片区规划：将新增2000㎡社区底商

4️⃣ 环境配置

- 东侧：中山公园（城市绿肺）

- 西侧：两江四湖（夜游码头距小区仅800米）

- 社区内：全龄健身区+儿童游乐场+羽毛球场

- 片区规划：新增2所社区医院

📊价格竞争力分析

对比同区域二手房：

| 楼盘 | 均价（万/㎡） | 总价段（万） | 周边配套评分 |

|------|--------------|-------------|--------------|

| 华御公馆 | 1.2 | 90-150 | 9.8 |

| 嘉汇华庭 | 1.5 | 120-200 | 8.5 |

| 嘉和山水 | 1.6 | 150-250 | 7.2 |

💰购房成本计算

以110㎡三房为例：

- 总价：132万（1.2万/㎡）

- 首付：39.6万（首付30%）

- 月供：约6200元（商贷30年）

- 税费：契税1.5%+增值税满两年免征+个税1%

- 实际到手：约128万（含税费）

🏷️看房避坑指南

1️⃣ 预约方式

- 热线：400-xxx-xxxx（建议9:00前致电）

- 小红书专属福利：私信获取内部优惠码（可减1%）

2️⃣ 看房路线规划

🚌公交路线：1路/18路到"正阳广场西"站，步行200米

🚕打车路线：从两江四湖码头出发，15分钟直达

🚲骑行路线：沿中山路骑行，经正阳步行街至项目（约5分钟）

3️⃣ 房源实拍重点

- 楼层：优先选择中间楼层（6-18层）

- 户型：南北通透户型溢价率15%-20%

- 楼栋：避开1栋（对口学校稍远）、优先3/5栋（景观最佳）

🔥优缺点表

| 优势项 | 劣势项 |

|-----------------------|-------------------------|

| 真实现房（无期房风险） | 停车位紧张（车位比1:0.8）|

| 地铁上盖（出站即到） | 片区正在改造（部分路段封闭）|

| 双优学区（小初对口） | 片区规划需3-5年成熟 |

| 片区升级红利（规划中） | 片区部分建筑年代较早 |

📌购房决策树

✅适合人群：

- 在读桂林二实小/桂林中学的改善型家庭

- 需要地铁通勤的白领（早高峰节省30分钟）

- 预算有限但追求核心地段的刚需购房者

❌慎选人群：

- 预算低于80万的全款购房者

- 追求极致居住品质的改善型买家

- 对社区环境要求极高的家庭

🎁购房礼包（限本账号粉丝）

1️⃣ 《桂林二手房税费避坑手册》（电子版）

2️⃣ 《象山区学区划分最新政策解读》

3️⃣ 专属贷款方案（合作银行利率低至3.6%）

4️⃣ 片区规划图（标注-建设节点）

💬真实业主采访

@桂林小陈家庭（购房）

"当时对比了周边5个楼盘，最终选了华御公馆。孩子上小学后，每天多睡半小时，接送特别方便。虽然社区还在升级，但整体环境比老小区好太多。"

@地铁通勤族王先生

"每天坐地铁通勤，从小区到公司只要25分钟，比之前住叠彩区节省40分钟。正阳商圈的便利性更是无可替代。"

📌特别提醒

1️⃣ 片区改造计划：将打通中山路-环城西路通道，届时通行效率提升30%

2️⃣ 学区微调预警：可能新增多所民办小学，建议实地考察对口学校

3️⃣ 车位补购：现房阶段剩余车位已不多，建议提前锁定

🔑搜索词布局

- 核心词：桂林华御公馆二手房、桂林地铁房、桂林学区房

- 长尾词：桂林正阳广场附近房价、桂林中山路现房、桂林二实小学区房

- 地域词：桂林市二手房、象山区房价

🌈购房建议

1️⃣ 首付方案：建议首付35%-40%（降低月供压力）

2️⃣ 贷款选择：30年商贷+5年公积金组合贷（月供压力可降15%）

3️⃣ 时机把握：现房阶段价格稳定，建议在Q1前锁定

4️⃣ 风险规避：重点检查房屋产权（确保无抵押）、物业费（年均5元/㎡）

📌增值服务

- 专属看房车（每周六下午提供）

- 贷款预审服务（合作银行3家）

- 片区规划咨询（免费获取最新方案）

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