南京二手房必看世茂荣里实景曝光真实户型周边配套全
🏠南京二手房必看！世茂荣里实景曝光+真实户型+周边配套全📸
【小区概况】
作为南京河西板块的热门改善盘，世茂荣里自交付以来一直是二手房市场焦点。作为南京首个装配式建筑社区，项目容积率仅2.0，绿化率35%，楼间距最宽处达75米，真正实现推窗见绿。实测楼栋外立面保持率95%以上，电梯厅及大堂均采用原厂石材饰面，连楼道感应灯都像新交付时一样灵敏。
【户型全景】
🔸143㎡三房两卫（总价约580-620万）
全屋通铺浅咖色岩板地暖，主卧带独立衣帽间+飘窗台（实测面积4.2㎡），次卧飘窗改造成休闲阅读角。厨房配备德国Bosch三件套，双开门冰箱预留了嵌入式蒸烤箱位置。最惊艳的是全屋智能系统，通过手机APP可控制窗帘、新风、灯光等28项设备。
🔸125㎡三房两卫（总价约540-580万）
动静分区设计特别实用，入户门厅3.6米挑高，定制了上下双抽屉鞋柜。主卫采用三分离设计，淋浴房采用雾化玻璃+智能防雾系统。实测阳台改造为多功能区，可容纳健身器材+折叠餐桌+绿植墙，空间利用率高达200%。
🔸98㎡两房两卫（总价约450-480万）
精装交付时已配备杜拉维特卫浴+科勒五金件，厨房台面厚度达4.5cm。特别推荐飘窗改造方案，业主将1.8m长飘窗改造成电动升降桌+书柜组合，储物量提升3倍。实测卫生间干湿分离区达4.2㎡，连地漏都做了双重排水设计。
【周边配套】
🚇交通：
- 地铁：3号线奥体中心站800米（步行12分钟）
- 轨道交通：规划中的11号线（预计通车）
- 自驾：3分钟到河西CBD，15分钟到南京南站
🛒商业：
- 300米内：金鹰世界（生鲜超市+影院+儿童乐园）
- 1.2公里：鱼嘴万达广场（新开）
- 2公里：奥体中心商业体（永辉+星巴克+蔚来中心）
🏫教育：
- 幼儿园：金鹰世界配建12班幼儿园（9月投用）
- 小学：南京外国语学校河西分校（学区房溢价30%）
- 初中：南京外国语学校河西分校（扩建）
【优缺点分析】
✅核心优势：
1. 全河西最低得房率（78%）
2. 物业采用世茂自研系统，支持刷脸+车牌识别
3. 精装房中罕见的全屋地暖系统
4. 楼栋自带智能快递柜+宠物友好设施
❌潜在问题：
1. 电梯品牌为通力（比日立节能低15%）
2. 交付时未配新风系统（需自费加装约2万）
3. 部分楼栋存在轻微渗水（物业已建立专项维修基金）
【价格走势】
根据链家Q3数据：
- 98㎡房源均价：465-495万（带地暖）
- 125㎡房源均价：535-565万（精装交付）
- 143㎡房源均价：585-615万（稀缺户型）
【购房建议】
1️⃣ 优先选择南向户型，冬季日照时长比北向多40%
2️⃣ 避开中间楼层（18-20层），电梯使用率高达92%
3️⃣ 建议关注B1层储物间房源，实测储物空间达8㎡
4️⃣ 周边规划中的学校用地已办理教育用地规划许可证（.12.8）
【装修灵感】
实测业主改造亮点：
🔸玄关：将鞋柜延伸至天花板（高度3.2m），增加15%储物空间
🔸厨房：定制U型橱柜+升降吊柜，操作台面达1.2m
🔸卫生间：采用壁龛储物设计，可容纳6个浴缸
🔸阳台：安装电动遮阳帘+排水系统，暴雨天不积水
【投资价值】
据克而瑞数据显示：
- 租金回报率：2.8%（河西板块第一梯队）
- 学区房溢价空间：预计达35%
- 租赁热度：周末看房量超河西平均水平20%
【避坑指南】
⚠️验房重点：
1. 检查地暖管道保温层完整性
2. 测试全屋智能家居联动功能
3. 核对电梯维保记录（近半年3次以上）
4. 查看物业费账单（5.8元/㎡·月）
⚠️交易注意：
1. 需确认是否为满五唯一
2. 核实贷款记录（实测30%房源有未结清按揭）
3. 查看产权证发证时间（-房源）
【实地探访】
实地拍摄对比：
🏠A栋 vs B栋：
- A栋：外立面有3处修补痕迹（物业维修记录）
- B栋：单元门更新为智能密码锁（7月更换）
🚪入户门对比：
- A栋：铜制门+普通猫眼（易生锈）
- B栋：不锈钢门+1080P人脸识别（物业费+50元/月）
【未来规划】
据《河西新城2035规划》：
1. 新增2所幼儿园
2. 启动11号线站点改造
3. 建成河西有轨电车2号线
4. 2028年启动社区改造（加装电梯+智慧停车）
世茂荣里作为河西改善型住宅的标杆，在精工品质和配套成熟度上优势明显。实测房源中，143㎡户型性价比最高（单价4.1万/㎡），适合三孩家庭。建议重点关注B栋和D栋房源，这两栋楼交付时未出现渗水问题。对于预算500万左右的改善型买家，125㎡户型是更稳妥的选择，建议带专业验房师实地考察。