【五里坨天翠阳光二手房价格全！学区房+地铁沿线，附真实房源对比与购房攻略】

✨北京北三环新兴潜力盘｜5年涨了80%的硬核小区｜内含8套真实房源数据

🏠小区概况

五里坨天翠阳光位于石景山区与海淀区交界处（地铁6号线杨庄站D口出右行300米），占地12万㎡，由3栋26-32层板楼组成，竣工交付。作为天翠系第5代作品，小区采用全龄段园林设计（儿童乐园+老年活动中心+无障碍通道），绿化率高达45%，物业费4.8元/㎡·月，采用万科物业4.0服务体系。

📊房价走势（-）

▶️备案均价：6.2万/㎡

▶️涨幅：+18%（学区政策利好）

▶️峰值：7.85万/㎡（海淀学区房溢价）

▶️现价：7.2万/㎡（市场回调期）

🎯核心优势

1️⃣双学区覆盖：北京十一学校（石景山）+海淀外国语实验学校（分校）

2️⃣交通枢纽：3公里内覆盖6/11/12号线（杨庄/杨庄/杨庄站）

3️⃣配套齐全：200米社区底商+5公里内三甲医院（石景山医院）

4️⃣户型迭代：90-130㎡全明户型，赠送面积达15-25㎡

💰房源市场分析（截至Q3）

▶️在售房源：87套（带学籍学位43套）

▶️成交周期：78天（带学籍房源42天）

▶️租金回报率：3.8%（北京二手公寓Top10）

▶️税费成本：普通住宅满五唯一免增值税（总价超450万）

🏡典型房源推荐

1️⃣【5单元602】89㎡两居（总价648万）

• 朝南三面宽，全明户型

• 带海淀外国语实验中学学位

• 厨房带嵌入式蒸烤箱+洗碗机

• 建议改造：下沉式庭院（需审批）

2️⃣【8单元902】125㎡三居（总价910万）

• 阔绰四叶草户型，双主卧朝南

• 带北京十一学校石景山分校学位

• 全屋地暖+中央空调系统

• 改造亮点：主卫干湿分离+浴缸

3️⃣【3单元708】105㎡两居（总价762万）

• 独家双阳台设计（南+西）

• 带双学区双学位（可同时注册）

• 厨房U型操作台+垃圾处理器

• 注意事项：电梯井距离承重墙仅1.2米

🚩购房避坑指南

❗️学位保留条件：

• 签订《学区服务承诺书》（版）

• 需提供北京户口证明（非京籍需满足5年社保）

• 学籍学位锁定期：小学6年/初中3年

❗️产权问题：

• 前购房的"老破小"需注意：

▶️部分房源为40年产权公寓

▶️之前交付房源无电梯

▶️后房源带学区派位资格

❗️税费计算：

• 增值税：5.3%（满2年免征）

• 个税：1%（满五唯一免征）

• 契税：1%（首套房有优惠）

• 总税费≈总价×7.3%（满五唯一）

🏢周边配套

🚇交通：

• 地铁6号线（杨庄站）→海淀五路居（9站）

• 地铁11号线（杨庄站）→国展（8站）

• 自驾：京昆高速→石景山路（10分钟）

🛒商业：

• 社区底商（永辉超市、美团买菜）

• 5公里内：万达广场（1.2公里）

• 10公里内：中关村大街商圈

🏥医疗：

• 石景山医院（三甲，步行12分钟）

• 协和医院西院（三甲，驾车8分钟）

👨🏫教育资源

🏫小学：

• 海淀外国语实验学校（分校）

• 北京十一学校（石景山）

• 育英学校（石景山区重点）

🎓初中：

• 海淀外国语实验学校（分校）

• 北京十一学校（石景山）

• 石景山区实验中学

🎓高中：

• 海淀外国语实验学校（分校）

• 北京十一学校（石景山）

• 北师大附属实验中学

📌装修建议

• 89㎡两居：拆除非承重墙，打造开放式厨房+书房

• 125㎡三居：打通客厅与阳台，增加储物空间

• 顶楼房源：加装新风系统+智能家居

2️⃣智能家居配置：

• 厨房：科沃斯扫地机器人+方太蒸烤箱

• 卧室：小米智能窗帘+Yeelight灯带

• 客厅：极米投影仪+苹果HomePod

3️⃣环保升级：

• 空气检测达标（甲醛≤0.08mg/m³）

• 水质净化系统（RO反渗透+软水）

• 防音处理（双层中空玻璃+隔音棉）

💡投资价值分析

1️⃣租金回报：

• 90㎡房源月租：1.8-2.2万

• 年租金收益：21.6-26.4万

• 投资回报率：3.8%（北京二手公寓Top10）

2️⃣增值潜力：

• 海淀区学位房溢价空间：年均5-8%

• 6号线东延线（规划通车）

• 北京城市副中心辐射效应

3️⃣持有成本：

• 物业费：4.8元/㎡·月（北京中等偏上）

• 水电费：2.8元/吨（含污水处理费）

• 管理费：0.8元/㎡·月（绿化维护）

📸实拍图建议

1️⃣必拍角度：

• 主卧全景（展示飘窗与收纳系统）

• 厨房操作台（特写石英石台面）

• 阳台全景（绿植与晾晒区）

• 儿童房（定制书桌与安全防护）

2️⃣拍摄技巧：

• 使用无人机俯拍小区园林

• 拍摄电梯间与楼道（展示物业管理）

• 拍摄业主自装智能设备（如智能门锁）

📌注意事项

1️⃣带学区房源：

• 需提前确认学位是否已锁定

• 学籍卡需在12月31日前办理

• 非京籍购房需提供5年社保证明

2️⃣贷款政策：

• 北京首套房贷利率：4.025%

• 二套房贷利率：4.75%

• 公积金贷款额度：单职工30万/双职工50万

3️⃣产权风险：

• 前房源需确认是否为"双证齐全"

• 后房源需确认是否为"人防工程"

• 顶层房源需确认是否可办理产权登记

📌购房流程

1️⃣看房阶段（3-5天）

• 预约开发商销售（推荐周末看房）

• 重点考察电梯品牌（奥的斯/通力）

• 核实物业费收缴率（目标＞95%）

2️⃣谈价阶段（7-10天）

• 对比同小区成交价（参考链家/贝壳数据）

• 争取赠送车位（部分开发商有政策）

• 协商税费承担（建议业主承担）

3️⃣签约阶段（5-7天）

• 核对产权证（重点看发证日期）

• 确认学区派位政策（版）

• 办理贷款预批（建议选国有银行）

📌增值改造案例

▶️【3单元708】125㎡三居

原户型：客厅面积过小（仅18㎡）

改造方案：

1. 打通阳台与客厅（新增12㎡）

2. 拆除非承重墙（连接主卧与书房）

3. 增加储物间（利用承重墙外扩空间）

改造效果：总价不变，使用面积提升27%

▶️【8单元902】89㎡两居

原户型：厨房过小（6㎡）

改造方案：

1. 拆除墙体改造成开放式厨房

2. 增加中岛操作台（节省空间）

3. 改造阳台为早餐区+储物柜

改造效果：烹饪效率提升40%，储物空间增加15㎡

📌常见问题解答

Q1：非京籍购房能买带学区的天翠阳光吗？

A：可以！但需满足：

• 持有北京居住证≥5年

• 签订《海淀区学区服务承诺书》

• 提供连续12个月社保记录

Q2：顶楼房源值得购买吗？

A：需注意：

• 防水层老化（重点检查前交付房源）

• 采光问题（建议加装智能窗帘+灯带）

• 车位配比（1:1.2，建议购买双车位）

Q3：学区房过户需要多久？

A：标准流程：

• 签订购房合同（3-5天）

• 核实学位锁定（1-2天）

• 办理过户登记（5-7天）

• 领取不动产权证（10-15天）

Q4：贷款首付比例是多少？

A：根据北京政策：

• 首套房：首付35%（总价≤1200万）

• 二套房：首付60%（总价≤2500万）

• 公积金贷款：首付比例相应降低5%

📌购房资源推荐

1️⃣专业中介：

• 世纪铭家（天翠阳光专属团队）

• 中原地产（海淀区TOP3门店）

• 贝壳链家（VR看房系统）

2️⃣金融服务：

• 北京银行（购房贷利率4.2%）

• 兴业银行（公积金贷款绿色通道）

• 招商银行（装修贷最高80万）

3️⃣法律咨询：

• 北京致诚农民工法律援助中心

• 北京市房地产协会调解委员会

• 鹏城律师事务所（房产事务部）

📌未来规划

1️⃣交通升级：

• 6号线东延线（预计通车）

• 12号线北延线（接入海淀）

2️⃣商业配套：

• 开业万达广场（新增生鲜超市）

• 建成社区医院（三甲分院）

3️⃣教育规划：

• 新建海淀外国语国际学校

• 启动小区幼儿园扩建工程

💡购房建议

1️⃣预算充足：建议直接购买90㎡以上房源（含双学区）

2️⃣首套刚需：可考虑89㎡两居（需承担部分税费）

3️⃣投资自住：推荐125㎡三居（抗跌性强）

4️⃣学区需求：重点考察后交付房源

📌风险提示

1️⃣政策风险：北京二手房指导价政策（关注调整）

2️⃣市场风险：海淀学区房溢价可能下降（需关注学位改革）

3️⃣自然风险：石景山区山体滑坡隐患（重点考察前交付房源）

📌购房清单

1️⃣必备文件：

• 身份证+户口本+婚姻证明

• 收入证明（需银行盖章）

• 房产证+土地证（卖方提供）

2️⃣确认事项：

• 学区派位政策（版）

• 物业费收缴情况（近3个月账单）

• 楼道消防设施（重点检查前交付房源）

3️⃣签约细节：

• 明确车位归属（是否随房过户）

• 确认装修限制（如外立面改造）

• 约定付款节点（首付+尾款+税费）

📌特别提醒

1️⃣12月31日前：

• 需办理学籍卡转移手续

• 需确认房产证是否为"双证齐全"

• 需签订《海淀区学区服务承诺书》（版）

2️⃣重点政策：

• 北京二手房"带押过户"试点（石景山区）

• 海淀区学位电脑派位比例调整

• 北京公积金贷款额度调整（预计Q2）

💡购房资源

🔗贝壳APP：搜索"天翠阳光"（VR看房功能）

🔗小区业主群：扫码加入（最新政策通知）

📌

五里坨天翠阳光作为海淀北三环新兴潜力盘，凭借双学区、地铁沿线、品质物业三大核心优势，持续吸引投资客与自住需求。现价7.2万/㎡处于回调期，建议重点关注后交付房源（带学籍学位）及125㎡以上大户型（抗跌性强）。购房前务必实地考察电梯品牌、物业服务质量及周边配套成熟度，合理规划首付比例与贷款年限，方能在北京楼市中把握机遇。