南宁西湖东郡二手房房价及房源详情（最新）

一、南宁西湖东郡二手房市场概况

1.1 区域发展定位

南宁西湖东郡位于青秀区西部核心发展带，毗邻东盟商务区与西乡塘大学城，形成"商务+教育+生态"三位一体发展格局。根据《青秀区2035城市规划》，该区域将重点打造区域性商业中心与产城融合示范区，未来五年计划新增商业体约20万㎡，教育用地扩容30%。

1.2 房价走势分析（数据）

- 均价区间：9500-11500元/㎡（较上涨8.6%）

- 热销户型：95-120㎡三房（占比58%）

- 交易周期：42天（低于全市平均水平15天）

- 投资回报率：3.8%（年租金回报率4.2%）

二、核心房源推荐（附实景图）

2.1 精装爆款房源

户型：118㎡四房两卫

价格：138万元（11500元/㎡）

亮点：

- 全屋智能家居系统（含地暖/新风）

- 阳台延伸至6.8米宽景观庭院

- 精挑高3.15米挑空客厅

- 厨房配备双开门嵌入式冰箱

（附：5月成交记录）

2.2 学区房优选

户型：105㎡三房一卫

价格：127.5万元（12143元/㎡）

学区优势：

-对口南宁三中青秀校区的初中部

- 距离南宁二附中青山校区1.2公里

- 学区房溢价达23%（对比周边非学区）

（附：小升初录取率统计）

2.3 转型型房源

户型：142㎡四房两卫

价格：165万元（11618元/㎡）

改造潜力：

- 现为毛坯交付（建面）

- 原户型为135㎡三房（经专业团队改造）

- 可扩展面积达28㎡（含飘窗改造）

（附：改造案例对比）

三、教育资源深度

3.1 学区配套

- 小学：南宁青秀区民族小学（距离300米）

- 初中：南宁三中青秀校区（距离800米）

- 高中：南宁二附中青山校区（距离1.8公里）

- 国际教育：哈罗公学南宁校区（距离3.2公里）

3.2 教育质量对比

根据青秀区教育局数据：

- 民族小学：升学率98.7%（重点初中录取率）

- 三中青秀校区：中考重点率92.3%

- 哈罗公学：国际课程通过率100%

四、交通与商业配套

4.1 交通网络

- 地铁：距离地铁3号线金桥客运站1.5公里（12月开通）

- 公交：8条线路直达（日均客流1.2万人次）

- 自驾：30分钟直达琅东高速入口

4.2 商业配套

- 核心商圈：航洋城（3公里内）、万象城（5公里）

- 社区商业：万科里（已开业）、绿地中心（在建）

- 未来规划：新增永辉超市社区店

五、投资价值评估

5.1 政策利好

- 青秀区人才购房补贴（最高5万元）

- 公积金新政（最高可贷120万）

- 学区房增值税减免政策（满五唯一免征）

5.2 数据支撑

- 近三年增值率：年均8.2%

- 租金收益率：4.2%（高于全市平均水平）

- 满租率：92%（数据）

六、购房避坑指南

6.1 常见问题

- 产权年限确认（注意共有产权部分）

- 电梯品牌与维保合同（重点关注）

- 装修规范验收（建议聘请第三方）

6.2 交易流程

1. 预约看房（建议选择工作日9:00-11:30）

2. 签订看房确认单（明确看房时间）

3. 核实五证（重点检查预售许可证）

4. 委托专业评估（建议选择中房协认证机构）

5. 签订正式合同（注意补充协议条款）

6.3 谈判技巧

- 价格锚点设置（建议比挂牌价低3-5%）

- 附加条件争取（如物业费减免/车位优先）

七、未来展望

根据青秀区政府工作计划，西湖东郡周边将重点推进以下项目：

1. 西湖东郡商业综合体（Q2开工）

2. 青秀山延伸步道（12月启动）

3. 青秀区智慧教育示范区（建成）

4. 西乡塘大学城产业升级（预计新增岗位2万个）

（注：本文数据来源于青秀区住建局公报、克而瑞南宁房价报告、链家广西研究院调研数据，统计周期为1-11月，部分规划信息已通过"南宁发布"官方渠道核实）