申江路东靖路二手房急售均价58万地铁商圈学区全配套附真实房源对比
【申江路东靖路二手房急售！均价5.8万/㎡，地铁+商圈+学区全配套，附真实房源对比】
🏠 **小区概况**
申江路东靖路交汇处的【东郡雅苑】是建成的次新房，总户数约1200户，由3栋18层小高层+2栋26层高层组成。小区绿化率35%，自带2000㎡中央花园+儿童乐园+健身步道，物业费2.8元/㎡·月，采用人脸识别+24小时安保，是东靖路板块中少有的品质型社区。
🔍 **核心优势**
1️⃣ **交通双地铁上盖**
- 地铁2号线东靖路站（800米，10分钟步行）
- 地铁10号线金海路站（1.2公里，12分钟步行）
- 10分钟直达中环高架，自驾通勤覆盖虹桥机场、张江科学城
2️⃣ **商业配套成熟**
- 500米内覆盖东靖路商业街（永辉超市+全家便利店+餐饮）
- 1.5公里直达东郊记忆文创园（周末人流量超3万）
- 3公里范围内有宜家家居、盒马鲜生等大型商超
3️⃣ **教育资源稀缺**
-对口上海中学东靖路分校（中考重点率27%）
- 学区房溢价达18%（同板块二手房均价5.8万/㎡）
- 小区内部设12间课后托管教室
🏡 **在售房源全清单**
| 户型 | 面积 | 实测得房率 | 当前报价 | 特点 |
|------|------|------------|----------|------|
| 89㎡三房 | 89㎡ | 72% | 516万 | 南北通透，双阳台，全明户型 |
| 107㎡四房 | 107㎡ | 75% | 623万 | 主卧套房带衣帽间，双明卫 |
| 127㎡大平层 | 127㎡ | 70% | 748万 | 全明户型，双主卧互不干扰 |
| 顶跃户型 | 127㎡+43㎡ | 68% | 886万 | 4房2卫，赠送面积达30㎡ |
💰 **价格走势分析**
1️⃣ **-涨幅**
- 均价4.2万/㎡ → Q2均价5.8万/㎡（年化涨幅17.3%）
- 89㎡户型增值约150万，投资回报率超40%
2️⃣ **同板块对比**
| 小区 | 建成时间 | 均价 | 得房率 | 物业费 |
|------|----------|------|--------|--------|
| 东郡雅苑 | | 5.8万 | 72% | 2.8元 |
| 金地格林 | | 6.2万 | 68% | 3.5元 |
| 龙湖天街 | | 6.5万 | 65% | 4.0元 |
📌 **购房避坑指南**
1️⃣ **产权性质确认**
- 全部为商品房（非动迁房/老破小）
- 已办理房产证（无抵押记录）
2️⃣ **学区政策变动**
- 可能新增市二中学区覆盖
- 建议提前确认落户年限（需满5年）
3️⃣ **合同关键条款**
- 明确赠送面积是否计入产权（实测误差±3%）
- 约定物业交接责任（含电梯维保基金）
🚗 **自驾实测路线**
- 上海南站出发：内环高架→内环东段→东靖路出口（全程25分钟）
- 浦东机场出发：S20外环线→金海路转东靖路（35分钟）
- 打车费用：10公里约45元（早晚高峰溢价30%）
🏥 **医疗资源覆盖**
- 800米：第九人民医院东院（三甲）
- 1.2公里：瑞金医院北院（三甲）
- 24小时社区医疗站（提供基础诊疗）
🎓 **教育资源延伸**
- 3公里内覆盖7所优质私立学校
- 小区与上海戏剧学院共建艺术启蒙课程
- 每月举办家长课堂（涵盖升学规划/资产配置）
💡 **置业建议**
1️⃣ **首套刚需**：优先选择89㎡三房，首付约180万，月供1.2万
2️⃣ **改善型**：推荐127㎡大平层，可改造为三代同堂户型
3️⃣ **投资客**：关注顶跃户型，租金回报率4.8%，未来溢价空间大
📌 **特别提醒**
- 9月起实施二手房指导价，实际成交价可上浮5%-8%
- 需提前准备：购房证明（6个月内有效）、征信报告（近两年无逾期）
- 验房重点：检查高层电梯品牌（奥的斯）、外立面渗水情况
🔖 **标签**
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