【北京学区房推荐】天坛东里北区二手房深度：地铁+学区+老破小改造，附真实购房攻略

🏠小区概况

天坛东里北区位于东城区永定门内大街与天坛北街交汇处，是典型的老城区成熟社区。小区建成于1995年，总户数约1200户，容积率1.5，绿化率35%。作为东城少有的"地铁+学区"双buff叠加的老破小，近三年二手房成交价稳中有升，挂牌均价6.8-7.2万/㎡，实际成交价多在6.5-6.9万/㎡区间。

🚇交通优势

1️⃣ 地铁覆盖：步行800米达5号线天坛东门站（A口出），13号线马连道站（B口出）直线距离1.2公里

2️⃣ 主干道串联：东二环（建国门内大街）、东三环（天坛北街）、南二环（永定门内大街）三环环伺

3️⃣ 实际通勤：

- 通州副中心：地铁5号线转13号线（约30分钟）

- 望京/国贸：地铁5号线转2号线（约25分钟）

- 市中心：步行15分钟即达天坛东门，骑行5分钟到永定门公交站

🎒学区价值

🏫对口学校：

- 小学：天坛东小学（东城区小学排名前30）

- 中学：回民中学（重点中学，中考平均分682分）

📚附加资源：

- 社区自带双校车线路（早7:20/晚4:00发车）

- 3公里内覆盖4所优质幼儿园（包括北京市示范园）

- 中考达线率连续5年超90%（达线率92.3%）

🏡房源特征

⚠️典型户型：

- 90年代福利房为主：60-80㎡两居（占比65%）

- 2000年后改造房：85-100㎡三居（占比25%）

- 特殊户型：30-40㎡一居（适合投资客）

🔥价格锚点：

- 精装老破小：6.3-6.8万/㎡（需改造）

- 全翻新三居：7.0-7.5万/㎡

- 带花园大平层：8.2万/㎡（稀缺资源）

💰真实成交案例

案例1：.5.20 成交

- 户型：65㎡两居（南北通透）

- 面积：65㎡（实际使用面积75㎡）

- 装修：毛坯改全屋定制+地暖

- 成交价：6.65万/㎡（低于挂牌价1.5%）

- 买方背景：海淀程序员家庭（置换需求）

案例2：.9.15 成交

- 户型：95㎡三居（双卫设计）

- 面积：95㎡（实际使用面积110㎡）

- 装修：精装改新中式风格

- 成交价：7.05万/㎡（溢价5%）

- 买方背景：央企高管（学区刚需）

📊价格走势分析

📈近三年走势：

- ：5.8-6.2万/㎡

- ：6.2-6.5万/㎡

- ：6.5-7.2万/㎡（涨幅21.7%）

📌影响因素：

2️⃣ 供应量：新增挂牌量同比减少40%

3️⃣ 地铁规划：13号线西延线开通（预计增值8-12%）

🛠️购房避坑指南

⚠️常见问题：

1️⃣ 房龄问题：部分房源有"阴阳面积"（实际使用面积与产权面积差10-15%）

2️⃣ 物业费：0.85元/㎡/月（低于周边老小区平均水平）

3️⃣ 产权性质：70年住宅用地（部分含商住性质）

📝签约流程：

2️⃣ 签订意向：带齐身份证+户口本+购房证明（单身限购1套）

3️⃣ 签订买卖合同：需包含"学区保留条款"（建议占比房款2-3%）

4️⃣ 办理过户：东城区不动产登记中心（平均办理周期7-10工作日）

💡投资建议

🎯适合人群：

- 东城工作+海淀居住的通勤族

- 预计5年内结婚生子的家庭

- 需要学区资格的北漂群体

📉风险提示：

- 学区政策变动（可能调整多校划片）

- 老旧小区改造（计划改造3栋楼）

- 地铁噪音（13号线西延线施工期约18个月）

🌟未来规划

1️⃣ 基础设施：启动小区雨污分流改造

2️⃣ 交通升级：天坛北门地铁站开通（新增D/E口）

3️⃣ 商业配套：永定门商业综合体（预计开业，引入盒马鲜生）

📸实拍攻略

1️⃣ 拍摄时间：工作日上午10-11点（光线最佳）

2️⃣ 必拍场景：

- 学区校门全景（突出校服学生）

- 实际使用面积测量（用卷尺拍摄）

- 精装细节（厨房操作台+卫生间地漏）

3️⃣ 避坑要点：

- 避免拍摄承重墙改造

- 暂时关闭老旧电梯

- 拍摄时关闭中央空调

💬业主群真实反馈

👍好评：

"每天通勤时间比国贸还短，孩子上学最省心"

"物业费比小区东门那边便宜一半"

"老破小改造成本比预期的低30%"

👎差评：

"冬季暖气片不够暖和"

"停车位紧张（配比1:0.8）"

"小区绿化带被电动车占用"

🎁购房福利

1️⃣ 现金优惠：推荐成交可获中介费2%返还

2️⃣ 装修补贴：通过指定装修公司可享3%折扣

3️⃣ 学区保障：签约即享"五年学区承诺"

📌文末彩蛋

关注并私信获取：

1️⃣ 天坛东里北区最新房源清单（实时更新）

2️⃣ 东城区学区政策解读（版）

3️⃣ 老破小改造预算清单（附材料价格表）