猴嘴港逸花园二手房真实价格学区附最新房源清单
【猴嘴港逸花园二手房真实价格+学区｜附最新房源清单】
💡猴嘴港逸花园二手房购买攻略｜手把手教你避坑+抄底时机！
🏠小区概况
猴嘴港逸花园位于**南京近郊猴嘴片区**，是-间陆续交付的改善型住宅区，总户数约3800户，绿化率42%，容积率2.8。小区坐拥**猴嘴小学+新城实验幼儿园**双教育资源，对口初中为**新海实验中学猴嘴分校**（中考重点率38.6%，高于区域平均15%）。社区内部配备**24小时便利店、儿童游乐场、健身中心**，物业为**万科物业**（服务费3.5元/㎡·月）。
🔍价格深度拆解（9月数据）
1️⃣整体均价：**1.68-1.92万/㎡**（较上涨8.3%）
2️⃣户型分布：
- 89㎡两房：1.72-1.85万/㎡（带阳台溢价5-8%）
- 99-115㎡三房：1.68-1.90万/㎡（主卧套房户型溢价12%）
- 139㎡四房：1.75-1.98万/㎡（双卫户型溢价18%）
3️⃣特殊房源：
- 带电梯洋房：1.98-2.2万/㎡（顶层/底层有价无市）
- 精装房源：均价上浮8-12%（需注意厨卫翻新年份）
🏫学区价值
✅教育配套：
- 新城实验幼儿园（省级示范园，开园）
- 猴嘴小学（学区划片范围：东至沿江高速，南至宁通大道）
- 新海实验中学猴嘴分校（中考重点高中升学率28%）
✅学位预警：
- 小学学位已满（新增划片调整未覆盖）
- 需提前2年确认学区（入学需5月前落户）
✅国际教育：
- 5公里内含**南京外国语学校江宁分校**（需购买学位指标）
🏡优质房源推荐（附实拍对比）
🔥TOP1：3号楼902室（89㎡）
💰单价：1.88万/㎡（溢价率11%）
✨亮点：稀缺南向全明户型，主卫干湿分离，阳台带地暖，近小区会所
📸实拍对比：
- 优点：承重墙无改造，电梯维护记录完整
- 隐忧：厨房墙砖局部空鼓（已修复）
📞联系中介：张姐（138X765）
🔥TOP2：5栋1201室（139㎡）
💰单价：1.92万/㎡（溢价率23%）
✨亮点：双主卧套房，双南向三阳台，精装未过户
📸实拍对比：
- 优点：全屋地暖+新风系统，定制橱柜品牌（欧派）
- 隐忧：阳台封窗老化（需重做约2.8万）
📞联系中介：王哥（159X321）
🏙️周边配套
🛣️交通：
- 地铁：1.5公里至**S3号线猴嘴站**（开通）
- 公交：202路/203路直达新街口商圈
🛒商业：
- 社区内：永辉超市（扩建中）
- 3公里内：金鹰购物广场（升级）
🏥医疗：
- 2公里至**连云港第一人民医院猴嘴院区**（三甲）
🌳公园：
- 500米内：**猴嘴生态公园**（新增儿童乐园）
💰购房成本计算器
🔑税费构成：
- 契税：1%
- 签订印花：0.05%
- 中介费：2.7%（买方承担）
🔑贷款方案：
- 首套房：LPR-55BP（当前3.8%）
- 90㎡以下可贷35万（商贷）
- 90㎡以上可贷40万（商贷）
🔑月供示例：
139㎡房源（270万）
月供=（270万×4.1%）÷30×（30-5）/360=9680元（含公积金）
⚠️避坑指南
❗️注意：起二手房交易需提供**近3年水电费结清证明**
❗️警惕：部分房源存在**商改住**违规（需查不动产权证）
❗️合同必写：明确**学区锁定时间**（建议写入入学）
❗️验房重点：
1. 楼道声控灯（频闪属常见问题）
2. 精装房闭水试验（要求开发商全程录像）
3. 老旧小区电梯年检（重点关注之前）
📅市场预测
🔥利好因素：
- 规划新增**双语学校**（预计投用）
- 市区房价同比上涨12%，郊县抗跌性较强
🔥风险提示：
- 地铁S3号线延期至底开通
- 部分小区外墙保温层老化（维修成本约8-15万）
🎁购房福利
✅专属优惠：联系本账号可享**中介费减免2000元**
✅免费服务：提供最新学区划片地图（电子版）
✅内部渠道：获取开发商**未公开房源清单**（含法拍房）
📌当前猴嘴港逸花园二手房处于价值洼地期，建议重点关注**89-115㎡三房**（入学学位紧张户型），预算充足可考虑**139㎡四房**（未来转手溢价空间大）。注意避开**前房源**（厨卫管道老化严重），优先选择**后次新房**。
🔑行动建议：
1. 本周内实地考察3个以上房源
2. 10月15日前完成征信报告查询
3. 11月前锁定意向房源并签订意向书
