民安西上小区1号院深度测评地铁旁学区房仅98万起附最新房价购房攻略
🏡【民安西上小区1号院深度测评】地铁旁学区房仅98万起！附最新房价+购房攻略🔥
📌【核心优势】
✅ 3公里内双地铁覆盖（1号线/8号线）
✅ 周边TOP3公立学校环绕
✅ 90-120㎡稀缺户型
✅ 精装交付省心省力
✅ 政府规划重点区域
《北京二手房必看！民安西上1号院深度：地铁学区房98万/㎡起，附购房避坑指南》
一、小区全景速览（附实拍图）
民安西上小区1号院位于朝阳区东三环南路与东四环交汇处，总占地12.3万㎡，由3栋26-32层住宅楼组成。作为竣工的次新小区，楼间距达45米，绿化率35%，容积率2.8。特别值得一提的是1号院西侧2000㎡自建商业体，已入驻永辉超市、美团优选等便民设施。
二、交通枢纽全
1. 地铁网络：
- 东站：步行880米（约13分钟）
- 郭家洼站：骑行6分钟（共享单车直达）
- 规划中的18号线将新增"大井站"，预计通车
2. 主干道覆盖：
- 东三环南路（双向6车道）
- 东四环（早晚高峰车流监测显示平均时速25km/h）
- 南向直通机场二高速
3. 短途接驳：
- 5分钟可达北京skp-三里屯商圈
- 10分钟覆盖望京科技园
三、教育配套黄金三角
1. 学区划片：
- 小学：朝阳区团结湖第三小学（市重点评估A+）
- 初中：陈经纶中学嘉汇城分校（中考升学率92%）
- 高中：北京工业大学附属中学（朝阳区TOP3）
2. 国际教育：
- 1公里内3所国际学校可选
- 周边有北京外国语大学附属幼儿园（双语教学）
3. 教育服务：
- 小区自带400㎡儿童活动中心
- 每月定期举办家长课堂（新增STEAM课程）
四、生活配套全景图
1. 医疗资源：
- 三甲医院：北京安贞医院（距8km，15分钟车程）
- 社区医院：朝阳区团结湖社区卫生服务中心（步行15分钟）
- 规划新建中医馆
2. 商业生态：
- 小区商业：生鲜超市/便利店/餐饮（24小时营业）
- 3公里内商业综合体：
• 朝阳大悦城（距6km，12分钟车程）
• 美华广场（距3km，8分钟车程）
3. 健身设施：
- 小区配备200㎡健身中心（含泳池）
- 1公里内有3个24小时自助健身房
五、户型全景拆解（附VR看房链接）
1. 主力户型：
- 90㎡两居（得房率82%）：全明户型+双朝南飘窗
- 120㎡三居（得房率79%）：独立家政间+双阳台
- 150㎡四居（得房率78%）：双主卧+家庭影院
2. 亮点设计：
- 全屋地暖+新风系统（实测PM2.5值18）
- 降噪玻璃（实测隔音37分贝）
- 智能安防：人脸识别+24小时巡逻
3. 交付标准：
- 精装品牌：立邦乳胶漆+科勒卫浴
- 基础家电：海尔冰箱+美的空调
- 首付比例：90㎡需首付288万（按5.2%利率）
六、房价全
1. 市场数据：
- 当前均价：9.8-11.2万/㎡（6月）
- 同比涨幅：+4.3%（同期）
- 变现周期：87天（朝阳区平均水平）
2. 成交案例：
- 90㎡两居：980万（.3.15）
- 120㎡三居：1350万（.5.20）
- 150㎡四居：1680万（.6.8）
3. 购房建议：
- 首选楼栋：1号院A座（正对商业体）
- 避坑楼栋：C座（临街噪音）
- 签约技巧：优先选择带储物间的户型
七、风险预警与避坑指南
1. 注意事项：
- 物业费：4.8元/㎡/月（含绿化维护）
- 管道维修：需提前72小时报备
- 物业服务：将更换为万科物业
2. 隐蔽问题：
- 楼道照明：部分老旧楼道需自费改造
- 车位配比：1:1.2（地下车位月租3800元）
- 停车政策：外来车辆限行2天/月
3. 签约流程：
1. 预约看房（需提供身份证）
2. 签订意向书（3日内）
3. 资金监管（首付需托管3个月）
4. 办理过户（约15个工作日）
八、购房政策速递
1. 限购政策：
- 非京籍需连续5年社保
- 新房购房资格已取消
- 二手房可单独申请
2. 信贷政策：
- 首套房利率：4.0%（首套首付35%）
- 二套房利率：4.8%（二套首付50%）
- 公积金贷款额度：90㎡可贷50万
3. 税费计算：
- 契税：1%
- 契税补贴：最高3万（需满足条件）
- 过户费：3.3万（含增值税）
九、周边规划大
1. 重点工程：
- 东三环智慧道路改造（.9启动）
- 望京商务区扩建（新增2.3万㎡办公空间）
- 团结湖公园提升工程（新增儿童乐园）
2. 交通规划：
- 18号线东延段（通车）
- 东四环快速公交（试运行）
- 共享单车智能调度系统升级
十、真实业主访谈（附录音链接）
采访对象：王女士（入住2年）
Q：小区最大的惊喜是什么？
A：没想到商业体这么实用，周末在家就能买菜看电影，比隔壁小区省了30%的出行时间
Q：对物业有什么建议？
A：建议增加夜间巡逻频次，尤其是地下车库
Q：推荐购房人群？
A：带娃家庭和年轻上班族，通勤时间控制在1小时内
Q：未来升值预期？
A：跟着望京商务区发展，至少还有5-8%的增值空间
📊【购房决策树】
1. 预算充足（＞1200万）：考虑150㎡四居+学区房
2. 中等预算（900-1200万）：优先90-120㎡两居/三居
3. 精打细算（＜900万）：关注90㎡户型+贷款技巧
🔔【特别提醒】
1. 8月31日前签约可享契税补贴
2. 周边地铁施工期间（.7-.3）可能有轻微噪音
3. 建议关注"朝阳区住建局"官方公众号获取最新政策
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