🏠贵阳栖霞小区拆迁进展大！二手房房价走势+购房攻略

📌一、贵阳栖霞小区拆迁最新动态（8月更新）

贵阳云岩区栖霞小区作为老牌国企宿舍区，自启动征收以来一直是本地房产圈焦点。截至8月，项目已完成土地性质变更审批（黔云政土〔〕15号），征收范围正式锁定东至延安西路、南至金阳大道、西至宅吉路、北至浣纱河区域，总规划改造面积达32.6万㎡，预计Q3完成主体结构拆除。

🔍官方渠道查询指南：

2. 云岩区住建局线下服务大厅（工作日9:00-17:00）

3. 小区公告栏最新张贴的《征收补偿安置方案（修订版）》（6月）

💰二、栖霞小区二手房价格深度

（数据来源：贵阳房天下Q2成交记录）

▶️核心区（1-3组团）：

• 90年代房龄：单价5800-6500元/㎡（带电梯老房溢价15%）

• 2000年后次新房：6200-6800元/㎡（精装房普遍超6万/㎡）

• 近半年成交案例：

- 2单元501室（89㎡/2002建）：6320元/㎡（.7.15）

- 5栋3单元顶楼（98㎡/1998建）：6080元/㎡（.6.28）

▶️非核心区（4-6组团）：

• 90年代多层：5500-6000元/㎡（部分带院房源溢价20%）

• 2005年后小高层：5800-6300元/㎡（近地铁房源溢价10%）

• 热门成交房源：

- 6组团7栋（126㎡/2008建）：5950元/㎡（.8.1）

- 4组团10栋（72㎡/1995建）：5820元/㎡（.7.12）

📈价格波动规律：

1. 拆迁消息公布后（.1-.6）：单价环比上涨8.7%

2. 征收范围明确后（.7-.12）：涨幅收窄至3.2%

3. Q1-Q2：受政策利好影响，核心区溢价率回升至12%

🔥三、拆迁对二手房市场的影响预测

（结合《贵阳市城市更新条例》及政府工作报告）

1. -：旧改配套落地期

• 新建12个社区公园（含2处口袋公园）

• 规划3所12班制小学（9月投用）

• 地铁6号线支线延伸段进入前期筹备

2. -2027年：市场重塑期

• 预计新增2.3万套安置房

• 原小区用地开发率提升至85%

• 配套商业体（体量约10万㎡）预计2027年开业

3. 2028年后：价值跃升期

• 旧改区域整体溢价空间达25%-35%

• 带学区属性的二手房单价有望突破7万/㎡

• 近地铁房源租金年涨幅或达8%

🛠️四、购房避坑指南

1️⃣产权核查要点：

✅确认是否属「危房改造」范围（查看《危房鉴定报告》编号）

✅核实是否涉及「人防工程补偿」（需住建局备案文件）

✅重点检查：后加装电梯是否影响产权分割

2️⃣合同条款避雷：

• 添加「拆迁进度绑定付款」条款（示例：若12月前未完成拆除，买方有权要求总价下调5%）

• 明确「过渡期安置标准」（参照云岩区版《征收补偿安置办法》）

•特别注意：7月起实施的《贵州省房屋征收补偿条例》新增条款

3️⃣选房黄金法则：

🔹优先选择：1-3组团临金阳大道房源（未来商业配套辐射半径＜500米）

🔹慎选：4组团顶层无电梯房源（溢价能力弱20%）

🔹必看：后精装房（厨卫设备品牌需书面确认）

💡五、-投资建议

1. 即时策略（Q4-Q1）：

• 建议购入：2000年前建带花园房源（当前市价较峰值回落18%）

• 规避：后精装次新房（存在装修老化风险）

2. 长线布局（Q2-Q3）：

• 重点跟踪：拆迁范围外500米内二手房（规划路网改造）

• 关注政策：9月启动的「老旧小区改造专项补贴」

3. 风险对冲：

• 配置20%-30%资金至租赁市场（近半年租金回报率稳定在4.2%）

• 购买「旧改区域专项保险」（覆盖征收延期、价格波动等风险）

📌：

截至8月，栖霞小区二手房市场已进入「政策驱动期」与「价值重构期」交汇点。建议购房者重点关注9月-3月的窗口期，合理利用《贵阳市旧城改造购房补贴细则》（云政办发〔〕8号）中的最高3万元补贴政策。对于持有老破小房源的业主，可优先考虑与开发商合作「产权置换+租金补偿」模式，较传统拆迁方案收益提升约22%。

（本文数据截至8月31日，具体政策以官方最新发布为准）