北京周口店红平果庄园小区二手房价格及学区房环境（附最新房源）

🏡小区概况：藏在门头沟的「宝藏盘」

周口店红平果庄园位于北京门头沟区东南部，距离西直门地铁约45分钟车程，是关注度飙升的潜力板块。作为左右建成的成熟社区，小区总占地12.6万㎡，由8栋18-26层板楼组成，绿化率高达42%，容积率仅1.8，居住密度低于区域平均水平。

🌟核心优势

1️⃣ **学区保障**：对口北京八中门头沟分校（中考平均分685分）

2️⃣ **交通升级**：京昆高速与109国道双路环绕，地铁M28号线规划中

3️⃣ **生态资源**：毗邻爨底下村古村落，距蟒山森林公园3公里

4️⃣ **品质保障**：中建三局开发，物业费5.8元/㎡·月（含地暖维护）

💰二手房市场深度分析（Q3数据）

📊价格走势图

| 时间 | 整体均价（万元/㎡） | 环比变化 |

|--------|---------------------|----------|

| Q4 | 5.2 | ↑8.3% |

| Q2 | 5.8 | ↑11.5% |

| Q3 | 6.2 | ↑6.8% |

🔍房源类型分布

1. **次新房源（-）**：占比62%，均价6.5-7.2万/㎡

2. **法拍房**：占比8%，均价5.8-6.1万/㎡（需注意产权风险）

3. **老破小**：占比30%，均价4.8-5.5万/㎡

🏆TOP5热销户型

| 户型面积 | 得房率 | 优势特点 | 市场价 |

|----------|--------|------------------------|----------|

| 89㎡三居 | 78% | 南北通透+双卫 | 564-620万|

| 103㎡四居 | 75% | 全明户型+双电梯 | 635-705万|

| 63㎡一居 | 71% | 梯户比1:2.5 | 378-415万|

| 128㎡顶层 | 68% | 全赠送面积+露台 | 725-800万|

| 98㎡两居 | 73% | 靠近主入口 | 589-654万|

🎒学区房核心价值

📚教育配套

- **小学**：北京八中门头沟分校（集团化办学）

- 升学率：京西第一（对口人大附中比例达17%）

- 硬件设施：新建教学楼9月投用

- **初中**：首师大附中门头沟校区（扩招计划）

- **高中**：北京八中门头沟分校（加入北京市示范性高中）

📋升学数据对比

| 学校名称 | 中考重点率 | 高考清北录取 |

|----------------|------------------|--------------------|

| 八中门头沟分校 | 62% | 3人（含2名竞赛生）|

| 门头沟实验中学 | 48% | 0人 |

| 大台中学 | 35% | 0人 |

🏫家长访谈实录

@王女士（孩子现读五年级）

"从红平果到八中分校只要8分钟车程，去年孩子数学竞赛拿了区级二等奖，主要归功于学校每周三次的课后辅导。"

🛒周边配套全景

🚗交通网络

- **主干道**：京昆高速（西三环-门头沟出口3.2公里）

- **公交**：M12路（西直门-爨底下村，18站直达）

- **自驾**：至西直门约18公里，高速费约40元

🛒生活配套

| 类型 | 推荐商家 | 距离（米） |

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| 超市 | 物美大卖场 | 1.2公里 |

| 银行 | 中国银行红平果支行 | 800米 |

| 医院 | 门头沟区医院（三甲） | 2.5公里 |

| 商场 | 华联商场（扩建中） | 1.8公里 |

🌳生态资源

- **公园**：蟒山森林公园（新增滑板场）

- **采摘**：小区东门「红平果果园」（距小区300米）

- **徒步**：爨底下村-灵山景区（精华段）

💡购房避坑指南

⚠️常见问题

1. **电梯老化**：前交付的1-3号楼电梯为老旧品牌（计划更换）

2. **产权问题**：部分房源存在继承过户记录（需查清5代以内亲属关系）

3. **物业纠纷**：曾因绿化费问题停业3个月（已引入万科物业）

📝合同关键条款

1. **房屋性质**：确认住宅性质（不可商住）

2. **产权年限**：房龄超过20年需确认土地性质（红平果为70年住宅用地）

3. **费用明细**：重点核对取暖费（按面积算：38元/㎡·季）、物业费（是否含地暖）

📈投资建议

- **自住**：推荐选择后房源，优先考虑电梯房

- **投资**：关注法拍房（需预留20%税费），预计5年内租金回报率可达3.8%

- **置换**：建议优先出售老破小，置换至海淀/朝阳学区房

📆最新房源清单（部分）

| 户型 | 面积 | 楼层 | 特点 | 价格 |

|--------|--------|--------|--------------------------|---------|

| 89㎡三 | 89㎡ | 12层 | 全明户型+双电梯 | 598万 |

| 103㎡四| 103㎡ | 8层 | 全赠送面积+双卫 | 695万 |

| 63㎡一 | 63㎡ | 1层 | 朝南+储物间 | 398万 |

| 128㎡顶| 128㎡ | 26层 | 全赠送+露台+顶层观景 | 780万 |

| 98㎡两 | 98㎡ | 5层 | 靠近主入口 | 620万 |

📌购房流程时间轴

1. **第1周**：实地看房（重点检查电梯、管道、窗框）

3. **第3周**：贷款预审（首套利率3.7%）

4. **第4周**：谈价格（建议比挂牌价低5-8%）

5. **第5周**：过户（全程约15个工作日）

6. **第6周**：收房验房（重点检查防水、电路）

💬真实业主问答

Q：小区物业费包含哪些内容？

A：包含地暖维护、安保、保洁，但不包括电梯维修基金（需按面积分摊）

Q：周边规划有地铁吗？

A：M28号线（门头沟-昌平）预计2028年通车，当前通勤以自驾+公交为主

Q：学区房学位是否紧张？

A：入学报名人数632人，录取名额635人，学位充足

📝购房建议

1. **价格窗口期**：建议在9-10月购房（国庆后开发商可能降价清仓）

2. **房源选择**：优先电梯房+南北通透户型

3. **谈判技巧**：可联合3-5组客户一起议价

4. **风险提示**：关注物业费调价（合同约定5年一调）